manovra correttiva

Può rimanere al venditore la detrazione residua del 36%

Lo prevede la modifica introdotta dal Ddl. di conversione del DL 138/2011 approvato in Senato, in caso di vendita dell’unità immobiliare

/ Venerdì 09 settembre 2011

Il testo Ddl. di conversione del DL n. 138/2011 approvato dal Senato contiene anche una misura sulla disciplina concernente gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, che danno diritto all’ormai nota detrazione IRPEF del 36%. Si tratta, invero, di una novità inserita in uno degli emendamenti approvati in Commissione Bilancio e poi riconfermata con il maxiemendamento su cui il Governo ha posto ed ottenuto la fiducia in Aula. La novella legislativa è recata dai nuovi commi 12-bis e 12-ter, che, in caso di approvazione definitiva dell’attuale ddl di conversione, seguiranno il comma 12 dell’art. 2 del DL n. 138/2011.
La prima disposizione interviene sull’art. 1, comma 7 della L. 449/1997, in base al quale, in caso di vendita dell’unità immobiliare su cui sono stati realizzati gli interventi agevolati, la detrazione del 36% non utilizzata in tutto o in parte dal venditore spetta per i rimanenti periodi di imposta all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare.
Ciò significa che, in caso di cessione dell’immobile su cui è stata effettuata una manutenzione straordinaria o un restauro o un risanamento conservativo ovvero una ristrutturazione edilizia – tutti interventi agevolati – il diritto alla detrazione del 36% sulle spese sostenute dal venditore si trasferisce al nuovo acquirente. Quest’ultimo può proseguire nella detrazione di tali spese, sino alla conclusione del periodo di rateazione, che attualmente è stabilito in dieci rate annuali ovvero, su opzione, in cinque quote annue per gli over 75 o tre rate annuali per gli over 80.
Con la modifica normativa approvata dal Senato viene cambiato il testo di tale art. 1 in modo tale che, nel caso di vendita dell’unità immobiliare, la detrazione del 36% per i rimanenti periodi d’imposta possa o essere trasferita al nuovo acquirente o rimanere in capo al venditore, circostanza quest’ultima non consentita in precedenza.
Il comma 12-ter previsto dal testo licenziato dal Senato introduce, invece, una modifica all’art. 2, comma 5 della Finanziaria 2003 (L. n. 289/2002). Tale articolo, allo stato attuale, prevede che, in caso di trasferimento per atto tra vivi dell’unità immobiliare oggetto degli interventi di recupero del patrimonio edilizio di cui all’art. 1 della L. n. 449/1997, spettano all’acquirente persona fisica dell’unità immobiliare esclusivamente le detrazioni non utilizzate in tutto o in parte dal venditore.
La novella normativa recata dal comma 12-ter, coerentemente con quanto stabilito dal comma precedente, prevede una sostituzione del testo poc’anzi riportato, in modo tale che sia previsto, al predetto articolo 2, comma 5, che la detrazione del 36% possa essere utilizzata dal venditore oppure trasferita all’acquirente persona fisica per la parte residuante.
Le modifiche normative sopra illustrate, di fatto, non alterano in alcun modo il gettito, atteso che la detrazione del 36% rimane sempre la stessa e nella medesima misura, ma aggiungono un nuovo elemento di valutazione nelle compravendite immobiliari. Così, il venditore potrebbe pattuire con l’acquirente di riservare a sé il diritto di proseguire la detrazione già iniziata, in cambio di una riduzione del prezzo di vendita dell’immobile. La misura, quindi, potrebbe anche finire per stimolare, in qualche modo, le transazioni immobiliari.
Al di là di tale aspetto, ciò che è forse più importante, in attesa di chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate e sempreché la misura venga definitivamente approvata nell’iter di conversione del decreto, è che le parti contraenti formalizzino, magari nel compromesso o nel rogito notarile, l’eventuale accordo con cui si è scelto di attribuire il diritto alla prosecuzione della detrazione del 36% al venditore piuttosto che all’acquirente, al fine di evitare possibili recuperi da parte del Fisco, in sede di controllo formale ex articolo 36-ter del DPR 600/1973, ed eventuali contenziosi con l’altra parte contraente.
/ Alessandro BORGOGLIO