ilcasodelgiorno
Permute immobiliari autonome ai fini IVA
L’IVA indetraibile afferente l’acquisizione, se relativa a immobili patrimonio, non è deducibile
/ Mercoledì 07 settembre 2011
In ambito edilizio, accade spesso che, a fronte di servizi prestati o beni ceduti ad imprese di costruzione, queste ultime propongano come pagamento la cessione delle unità immobiliari costruite.
È il caso, ad esempio, di una srl che si occupa di costruzione e installazione di serramenti e che riceve a parziale pagamento dell’intervento un appartamento. Considerando che l’impresa di serramenti in questione esercita, quale attività secondaria, anche attività di costruzioni edili, ci si chiede come debba essere contabilizzato l’appartamento ricevuto e quale sia il trattamento fiscale dello stesso, ai fini IVA e delle imposte dirette.
Si osserva, anzitutto, che la classificazione contabile degli immobili ricevuti deve avvenire in funzione della loro destinazione (cfr. documento OIC n. 12). Di conseguenza, nulla vieta che la società acquisisca nella propria contabilità l’immobile come bene merce, iscrivendolo nell’attivo circolante, o come bene patrimonio, iscrivendolo tra le immobilizzazioni, in conformità alla destinazione prescelta per lo stesso.
Sotto il profilo IVA, ai sensi dell’art. 11 comma 1 del DPR 633/72, le operazioni permutative si considerano come operazioni autonome; pertanto, le singole cessioni e prestazioni che le compongono devono essere esaminate distintamente ai fini dell’individuazione del trattamento IVA applicabile.
Nel caso di specie, supponendo che la permuta avvenga tra soggetti passivi IVA e che entrambe le operazioni siano soggette ad IVA, entrambi i permutanti emetteranno fattura in relazione al bene/servizio ceduto, con aliquota propria del bene/servizio scambiato, e potranno esercitare il diritto alla detrazione d’imposta; la base imponibile è costituita, per le operazioni permutative, dal “valore normale”.
Occorre tuttavia evidenziare che l’art. 19-bis1 del DPR 633/72 dispone l’indetraibilità oggettiva dell’IVA afferente l’acquisto, la locazione, la manutenzione, il recupero e la gestione di fabbricati a destinazione abitativa. Restano esclusi dal suddetto principio di indetraibilità soltanto gli acquisti effettuati da società aventi per oggetto esclusivo o principale l’attività di costruzione dei predetti fabbricati (e non più anche di quelle di rivendita a seguito delle modifiche apportate dal DL 223/2006) ovvero da società che esercitino attività di locazione di fabbricati comportante l’applicazione del pro rata di detrazione dell’IVA a norma dell’art. 19 comma 5 del DPR 633/72.
Nel caso di specie:
- in caso di immobile “merce”, considerando che l’impresa opera come mera “rivenditrice” dell’immobile e che comunque non ha quale attività principale la costruzione di immobili, l’IVA afferente l’acquisto è completamente indetraibile;
- in caso di immobili “patrimonio”, la srl potrà operare la detrazione IVA in applicazione del pro rata.
Particolare attenzione merita il trattamento ai fini delle imposte dirette dell’IVA indetraibile, il quale differisce a seconda che l’immobile acquisito sia considerato quale immobile “merce” o “patrimonio”.
L’immobile “merce” deve essere iscritto tra le rimanenze al minore tra il costo d’acquisto e il valore desumibile dall’andamento del mercato (art. 2426 n. 9 c.c.). Il costo d’acquisto equivale, secondo il documento OIC n. 13, al prezzo effettivo incrementato degli oneri accessori di diretta imputazione; di conseguenza, nel costo d’acquisto dovrebbe essere inclusa anche l’IVA indetraibile di cui sopra. Analogamente, sotto il profilo fiscale, l’art. 110 comma 1 lett. b) del TUIR dispone che nel costo sono compresi gli oneri accessori di diretta imputazione, esclusi gli interessi passivi e le spese generali; anche ai fini fiscali, l’IVA indetraibile sarà quindi inclusa nel costo dell’immobile.
Qualora l’impresa di serramenti intenda considerare l’immobile acquisito quale investimento durevole, lo stesso dovrà essere iscritto in bilancio, come sopra esposto, tra le immobilizzazioni materiali; anche in tal caso, l’IVA indetraibile va ad incrementare il costo del cespite. Sotto il profilo reddituale, l’art. 90 comma 2 del TUIR dispone che le spese e gli altri componenti negativi relativi agli immobili patrimoniali non sono ammessi in deduzione. Al fine di identificare le spese indeducibili, la norma di comportamento AIDC n. 156 ricorda che l’art. 7 del DPR n. 604/1973 afferma che “la tariffa di estimo è costituita per unità di riferimento ed in moneta legale e per ciascuna categoria e classe, dal reddito lordo medio ordinario da essa ritraibile, diminuito delle spese di riparazione e manutenzione e di ogni altra spesa necessaria a produrlo. Nessuna detrazione avrà luogo per decime, canoni, livelli, interessi passivi, nonché per oneri tributari”. Da ciò discende, secondo la norma di comportamento citata, che per le spese diverse da quelle espressamente menzionate sarà necessario verificare analiticamente, per ogni tipologia di spesa, la sussistenza del nesso richiesto dall’art. 90 comma 2 del nuovo TUIR.
Con riferimento agli oneri tributari, va sottolineato che gli stessi, per espressa previsione dell’ultima parte dell’art. 7 sopra riportato, non rientrano fra gli elementi considerati nella determinazione degli estimi. Considerando che l’IVA è un onere tributario afferente il singolo bene, la stessa, per la parte indetraibile, sembrerebbe quindi rientrare nel novero delle spese indeducibili ex art. 90 del TUIR.
È il caso, ad esempio, di una srl che si occupa di costruzione e installazione di serramenti e che riceve a parziale pagamento dell’intervento un appartamento. Considerando che l’impresa di serramenti in questione esercita, quale attività secondaria, anche attività di costruzioni edili, ci si chiede come debba essere contabilizzato l’appartamento ricevuto e quale sia il trattamento fiscale dello stesso, ai fini IVA e delle imposte dirette.
Si osserva, anzitutto, che la classificazione contabile degli immobili ricevuti deve avvenire in funzione della loro destinazione (cfr. documento OIC n. 12). Di conseguenza, nulla vieta che la società acquisisca nella propria contabilità l’immobile come bene merce, iscrivendolo nell’attivo circolante, o come bene patrimonio, iscrivendolo tra le immobilizzazioni, in conformità alla destinazione prescelta per lo stesso.
Sotto il profilo IVA, ai sensi dell’art. 11 comma 1 del DPR 633/72, le operazioni permutative si considerano come operazioni autonome; pertanto, le singole cessioni e prestazioni che le compongono devono essere esaminate distintamente ai fini dell’individuazione del trattamento IVA applicabile.
Nel caso di specie, supponendo che la permuta avvenga tra soggetti passivi IVA e che entrambe le operazioni siano soggette ad IVA, entrambi i permutanti emetteranno fattura in relazione al bene/servizio ceduto, con aliquota propria del bene/servizio scambiato, e potranno esercitare il diritto alla detrazione d’imposta; la base imponibile è costituita, per le operazioni permutative, dal “valore normale”.
Occorre tuttavia evidenziare che l’art. 19-bis1 del DPR 633/72 dispone l’indetraibilità oggettiva dell’IVA afferente l’acquisto, la locazione, la manutenzione, il recupero e la gestione di fabbricati a destinazione abitativa. Restano esclusi dal suddetto principio di indetraibilità soltanto gli acquisti effettuati da società aventi per oggetto esclusivo o principale l’attività di costruzione dei predetti fabbricati (e non più anche di quelle di rivendita a seguito delle modifiche apportate dal DL 223/2006) ovvero da società che esercitino attività di locazione di fabbricati comportante l’applicazione del pro rata di detrazione dell’IVA a norma dell’art. 19 comma 5 del DPR 633/72.
Nel caso di specie:
- in caso di immobile “merce”, considerando che l’impresa opera come mera “rivenditrice” dell’immobile e che comunque non ha quale attività principale la costruzione di immobili, l’IVA afferente l’acquisto è completamente indetraibile;
- in caso di immobili “patrimonio”, la srl potrà operare la detrazione IVA in applicazione del pro rata.
Particolare attenzione merita il trattamento ai fini delle imposte dirette dell’IVA indetraibile, il quale differisce a seconda che l’immobile acquisito sia considerato quale immobile “merce” o “patrimonio”.
L’immobile “merce” deve essere iscritto tra le rimanenze al minore tra il costo d’acquisto e il valore desumibile dall’andamento del mercato (art. 2426 n. 9 c.c.). Il costo d’acquisto equivale, secondo il documento OIC n. 13, al prezzo effettivo incrementato degli oneri accessori di diretta imputazione; di conseguenza, nel costo d’acquisto dovrebbe essere inclusa anche l’IVA indetraibile di cui sopra. Analogamente, sotto il profilo fiscale, l’art. 110 comma 1 lett. b) del TUIR dispone che nel costo sono compresi gli oneri accessori di diretta imputazione, esclusi gli interessi passivi e le spese generali; anche ai fini fiscali, l’IVA indetraibile sarà quindi inclusa nel costo dell’immobile.
Qualora l’impresa di serramenti intenda considerare l’immobile acquisito quale investimento durevole, lo stesso dovrà essere iscritto in bilancio, come sopra esposto, tra le immobilizzazioni materiali; anche in tal caso, l’IVA indetraibile va ad incrementare il costo del cespite. Sotto il profilo reddituale, l’art. 90 comma 2 del TUIR dispone che le spese e gli altri componenti negativi relativi agli immobili patrimoniali non sono ammessi in deduzione. Al fine di identificare le spese indeducibili, la norma di comportamento AIDC n. 156 ricorda che l’art. 7 del DPR n. 604/1973 afferma che “la tariffa di estimo è costituita per unità di riferimento ed in moneta legale e per ciascuna categoria e classe, dal reddito lordo medio ordinario da essa ritraibile, diminuito delle spese di riparazione e manutenzione e di ogni altra spesa necessaria a produrlo. Nessuna detrazione avrà luogo per decime, canoni, livelli, interessi passivi, nonché per oneri tributari”. Da ciò discende, secondo la norma di comportamento citata, che per le spese diverse da quelle espressamente menzionate sarà necessario verificare analiticamente, per ogni tipologia di spesa, la sussistenza del nesso richiesto dall’art. 90 comma 2 del nuovo TUIR.
Con riferimento agli oneri tributari, va sottolineato che gli stessi, per espressa previsione dell’ultima parte dell’art. 7 sopra riportato, non rientrano fra gli elementi considerati nella determinazione degli estimi. Considerando che l’IVA è un onere tributario afferente il singolo bene, la stessa, per la parte indetraibile, sembrerebbe quindi rientrare nel novero delle spese indeducibili ex art. 90 del TUIR.
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