immobili
Registro all’1% anche se la rivendita dell’immobile è parziale
Per la Regionale di Torino, la norma non distingue tra rivendita parziale e integrale, dunque la sola cessione parziale è sufficiente
/ Mercoledì 11 aprile 2012
La cessione di fabbricati abitativi sconta l’aliquota agevolata dell’1% dell’imposta di registro se effettuata, in esenzione d’IVA, nei confronti di società immobiliari, che si impegnano a rivendere entro tre anni gli stessi immobili acquistati. Tale beneficio fiscale spetta anche nell’ipotesi di rivendita soltanto parziale di detti immobili, poiché la norma non prevede espressamente che la cessione debba essere integrale. È questa l’interpretazione offerta dalla C.T. Reg. di Torino, con la sentenza n. 18/34/12 del 22 marzo 2012.
L’art. 1, sesto periodo, della Tariffa – Parte Prima – allegata al DPR 131/1986 prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura ridotta dell’1% agli atti di trasferimento aventi per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato, a condizione che siano esenti da IVA ex art. 10, primo comma, numero 8-bis), del DPR 633/1972, e che siano effettuati nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la rivendita di beni immobili, sempre che nell’atto l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni. La nota II-ter) di tale articolo 1 stabilisce poi che, ove non si realizzi la condizione, alla quale è subordinata l’applicazione dell’aliquota dell’1%, del ritrasferimento entro il triennio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si rende applicabile una soprattassa del 30% oltre agli interessi di mora; dalla scadenza del triennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell’Amministrazione finanziaria.
Alla luce di tale normativa, una snc aveva acquistato un complesso immobiliare, avvalendosi della citata agevolazione, ovvero dell’imposta di registro all’1% (e delle imposte ipo-catastali in misura fissa). In seguito, aveva suddiviso il complesso immobiliare in tre distinti lotti, due dei quali erano stati ceduti entro i tre anni previsti dalla norma, mentre uno era rimasto invenduto e oggetto di un contenzioso pendente con chi si era impegnato ad acquistarlo. L’Agenzia delle Entrate, pertanto, aveva riliquidato l’atto di acquisto del complesso immobiliare, applicando le imposte d’atto nelle misure ordinarie e irrogando le relative sanzioni, atteso che non era stata rispettata la condizione normativamente prevista della rivendita (integrale) entro tre anni dall’acquisto agevolato.
Proponeva ricorso la società e la C.T. Prov. lo accoglieva, stabilendo che la norma in questione non distingueva assolutamente tra rivendita parziale e integrale, sicché sarebbe stata sufficiente anche la sola cessione parziale dell’intero complesso immobiliare. Appellava quindi l’Ufficio, ribadendo che la disposizione in oggetto, poiché recante un’agevolazione, doveva essere interpretata restrittivamente e, pertanto, la rivendita nel triennio doveva essere integrale, non essendo sufficiente quella parziale.
I giudici regionali torinesi, però, non hanno condiviso l’assunto della difesa erariale e, confermando la pronuncia di primo grado, hanno stabilito che dall’esame letterale della norma in contestazione non è possibile desumere se la rivendita nel triennio debba necessariamente essere integrale oppure possa essere anche parziale, circostanza quest’ultima che deve, quindi, essere ritenuta sufficiente ai fini del beneficio fiscale de quo. Inoltre, dei tre lotti in cui era stato suddiviso il complesso immobiliare, la società ne aveva venduti due nel triennio e, quindi, entro il limite temporale previsto per fruire dell’agevolazione, rimanendo invenduto soltanto l’ultimo lotto, a causa di un inadempimento contrattuale di chi si era impegnato all’acquisto. Pertanto, i giudici regionali hanno osservato che l’Ufficio avrebbe comunque errato nel disconoscere integralmente l’agevolazione in relazione all’acquisto di tutto il complesso immobiliare, dal momento che per una parte di esso la condizione normativa della rivendita nel triennio era stata rispettata.
L’art. 1, sesto periodo, della Tariffa – Parte Prima – allegata al DPR 131/1986 prevede l’applicazione dell’imposta di registro nella misura ridotta dell’1% agli atti di trasferimento aventi per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato, a condizione che siano esenti da IVA ex art. 10, primo comma, numero 8-bis), del DPR 633/1972, e che siano effettuati nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la rivendita di beni immobili, sempre che nell’atto l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni. La nota II-ter) di tale articolo 1 stabilisce poi che, ove non si realizzi la condizione, alla quale è subordinata l’applicazione dell’aliquota dell’1%, del ritrasferimento entro il triennio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si rende applicabile una soprattassa del 30% oltre agli interessi di mora; dalla scadenza del triennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell’Amministrazione finanziaria.
Alla luce di tale normativa, una snc aveva acquistato un complesso immobiliare, avvalendosi della citata agevolazione, ovvero dell’imposta di registro all’1% (e delle imposte ipo-catastali in misura fissa). In seguito, aveva suddiviso il complesso immobiliare in tre distinti lotti, due dei quali erano stati ceduti entro i tre anni previsti dalla norma, mentre uno era rimasto invenduto e oggetto di un contenzioso pendente con chi si era impegnato ad acquistarlo. L’Agenzia delle Entrate, pertanto, aveva riliquidato l’atto di acquisto del complesso immobiliare, applicando le imposte d’atto nelle misure ordinarie e irrogando le relative sanzioni, atteso che non era stata rispettata la condizione normativamente prevista della rivendita (integrale) entro tre anni dall’acquisto agevolato.
Proponeva ricorso la società e la C.T. Prov. lo accoglieva, stabilendo che la norma in questione non distingueva assolutamente tra rivendita parziale e integrale, sicché sarebbe stata sufficiente anche la sola cessione parziale dell’intero complesso immobiliare. Appellava quindi l’Ufficio, ribadendo che la disposizione in oggetto, poiché recante un’agevolazione, doveva essere interpretata restrittivamente e, pertanto, la rivendita nel triennio doveva essere integrale, non essendo sufficiente quella parziale.
I giudici regionali torinesi, però, non hanno condiviso l’assunto della difesa erariale e, confermando la pronuncia di primo grado, hanno stabilito che dall’esame letterale della norma in contestazione non è possibile desumere se la rivendita nel triennio debba necessariamente essere integrale oppure possa essere anche parziale, circostanza quest’ultima che deve, quindi, essere ritenuta sufficiente ai fini del beneficio fiscale de quo. Inoltre, dei tre lotti in cui era stato suddiviso il complesso immobiliare, la società ne aveva venduti due nel triennio e, quindi, entro il limite temporale previsto per fruire dell’agevolazione, rimanendo invenduto soltanto l’ultimo lotto, a causa di un inadempimento contrattuale di chi si era impegnato all’acquisto. Pertanto, i giudici regionali hanno osservato che l’Ufficio avrebbe comunque errato nel disconoscere integralmente l’agevolazione in relazione all’acquisto di tutto il complesso immobiliare, dal momento che per una parte di esso la condizione normativa della rivendita nel triennio era stata rispettata.
Niente aliquota agevolata se il cedente è un privato
Occorre, infine, ricordare che anche la Cassazione, recentemente, si è occupata della fattispecie agevolativa in commento: con la sentenza n. 13847/2011, gli Ermellini hanno infatti stabilito che l’aliquota agevolata dell’1% non spetta nel caso in cui il cedente sia un privato, atteso che la norma prevede espressamente che si tratti di trasferimenti esenti da IVA ex art. 10, comma 1, n. 8-bis, del DPR 633/72, mentre se il cedente è un privato, non essendo un soggetto IVA, l’operazione è fuori campo di applicazione del tributo (e non esente).
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