immobili
Ipotesi IVA su opzione per la cessione di tutti gli immobili
Il Governo si è impegnato ad estenderla anche alla locazione di fabbricati residenziali e alla cessione effettuata oltre 5 anni dall’ultimazione dei lavori
/ Lunedì 16 aprile 2012
È stato uno dei cavalli di battaglia dell’ANCE in questi ultimi mesi, in cui il settore immobiliare è precipitato in una situazione di forte stallo, se non di retrocessione. Alla fine, però, l’Associazione dei costruttori edili sembra aver strappato un primo “sì” al governo. Con l’approvazione dell’ordine del giorno n. G/3184/37/5 e 6 al Ddl. n. 3184, di conversione del DL 16/2012 (Decreto “semplificazioni fiscali”), infatti, il Governo tecnico si è impegnato ad adottare le iniziative normative necessarie a estendere l’assoggettamento dell’IVA su opzione, già recentemente introdotto per il social housing, anche alla locazione di fabbricati residenziali e alla cessione degli stessi effettuata oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ripristino.
Le disposizioni a cui si riferisce l’ordine del giorno sono i commi 8 e 8-bis dell’art. 10 del DPR 633/1972, recentemente modificati dall’art. 57 del Decreto “liberalizzazioni” (DL n. 1/2012), in base ai quali, in deroga al criterio generale di esenzione, è ora possibile applicare l’IVA, su opzione, sulle cessioni e locazioni di alloggi sociali. Più precisamente, i predetti commi prevedono attualmente l’esenzione IVA per le:
- locazioni di fabbricati, escluse quelle per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati abitativi, di durata non inferiore a quattro anni, effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata e di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (comma 8);
- cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato abitativi, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di ripristino, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, ed escluse le cessioni, per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati di civile abitazione locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione dei piani di edilizia residenziale convenzionata ovvero destinati ad alloggi sociali.
Sebbene l’intervento del Decreto “liberalizzazioni” del gennaio scorso abbia ampliato la casistica delle fattispecie per cui è opzionabile l’assoggettamento ad imposta, permane ancora l’esenzione IVA per tutte le altre locazioni abitative, comprese quelle riguardanti gli immobili costruiti per la vendita e temporaneamente locati, nonché tutte le altre cessioni di abitazioni effettuate dalle imprese di costruzione o di ripristino oltre cinque anni dalla conclusione dei lavori.
Come evidenziato nell’ordine del giorno in commento, l’esenzione obbligatoria da IVA per tali operazioni comporta un costo notevole per gli operatori economici, atteso che, da un lato, sono costretti a rettificare la detrazione dell’imposta effettuata a suo tempo sugli acquisti necessari alla costruzione o al ripristino di detti immobili e, dall’altro lato, tale esenzione incide direttamente sul diritto di detrazione dell’IVA, attraverso il meccanismo limitativo del pro rata.
Peraltro, nell’ordine del giorno è stato evidenziato che una simile generalizzazione dell’applicazione dell’IVA su opzione, sia per le locazioni di fabbricati abitativi sia per le cessioni degli stessi oltre cinque anni dall’ultimazione, sarebbe pienamente compatibile con la normativa europea, atteso che l’art. 137, paragrafo 1, lettera b), della Direttiva 2006/112/CE riconosce la possibilità ai soggetti passivi di optare per l’applicazione dell’IVA per tutte le cessioni di fabbricati (anche non abitativi), mentre la successiva lettera d) dello stesso paragrafo riconosce la possibilità di esercitare l’opzione per l’assoggettamento ad imposta in relazione alle locazioni di qualsiasi tipologia di fabbricato.
Alla luce di quanto sopra esposto, quindi, il Governo si è impegnato ad adottare misure volte a introdurre, in via generale, l’assoggettamento ad IVA su opzione per le predette operazioni.
Le disposizioni a cui si riferisce l’ordine del giorno sono i commi 8 e 8-bis dell’art. 10 del DPR 633/1972, recentemente modificati dall’art. 57 del Decreto “liberalizzazioni” (DL n. 1/2012), in base ai quali, in deroga al criterio generale di esenzione, è ora possibile applicare l’IVA, su opzione, sulle cessioni e locazioni di alloggi sociali. Più precisamente, i predetti commi prevedono attualmente l’esenzione IVA per le:
- locazioni di fabbricati, escluse quelle per le quali nel relativo atto il locatore abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati abitativi, di durata non inferiore a quattro anni, effettuate in attuazione di piani di edilizia abitativa convenzionata e di fabbricati di civile abitazione destinati ad alloggi sociali (comma 8);
- cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato abitativi, escluse quelle effettuate dalle imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, interventi di ripristino, entro cinque anni dalla data di ultimazione della costruzione o dell’intervento, ed escluse le cessioni, per le quali nel relativo atto il cedente abbia espressamente manifestato l’opzione per l’imposizione, di fabbricati di civile abitazione locati per un periodo non inferiore a quattro anni in attuazione dei piani di edilizia residenziale convenzionata ovvero destinati ad alloggi sociali.
Sebbene l’intervento del Decreto “liberalizzazioni” del gennaio scorso abbia ampliato la casistica delle fattispecie per cui è opzionabile l’assoggettamento ad imposta, permane ancora l’esenzione IVA per tutte le altre locazioni abitative, comprese quelle riguardanti gli immobili costruiti per la vendita e temporaneamente locati, nonché tutte le altre cessioni di abitazioni effettuate dalle imprese di costruzione o di ripristino oltre cinque anni dalla conclusione dei lavori.
Come evidenziato nell’ordine del giorno in commento, l’esenzione obbligatoria da IVA per tali operazioni comporta un costo notevole per gli operatori economici, atteso che, da un lato, sono costretti a rettificare la detrazione dell’imposta effettuata a suo tempo sugli acquisti necessari alla costruzione o al ripristino di detti immobili e, dall’altro lato, tale esenzione incide direttamente sul diritto di detrazione dell’IVA, attraverso il meccanismo limitativo del pro rata.
L’iniziativa dovrebbe stimolare lo smobilizzo dell’invenduto
In una difficile situazione del mercato immobiliare come quella attuale, la generalizzazione dell’assoggettamento ad IVA su opzione di tutte le cessioni di fabbricati abitativi effettuate oltre cinque anni dall’ultimazione dei lavori stimolerebbe lo smobilizzo dell’invenduto, così da finanziare nuovi cantieri, con positive ripercussioni occupazionali.Peraltro, nell’ordine del giorno è stato evidenziato che una simile generalizzazione dell’applicazione dell’IVA su opzione, sia per le locazioni di fabbricati abitativi sia per le cessioni degli stessi oltre cinque anni dall’ultimazione, sarebbe pienamente compatibile con la normativa europea, atteso che l’art. 137, paragrafo 1, lettera b), della Direttiva 2006/112/CE riconosce la possibilità ai soggetti passivi di optare per l’applicazione dell’IVA per tutte le cessioni di fabbricati (anche non abitativi), mentre la successiva lettera d) dello stesso paragrafo riconosce la possibilità di esercitare l’opzione per l’assoggettamento ad imposta in relazione alle locazioni di qualsiasi tipologia di fabbricato.
Alla luce di quanto sopra esposto, quindi, il Governo si è impegnato ad adottare misure volte a introdurre, in via generale, l’assoggettamento ad IVA su opzione per le predette operazioni.
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