Immobili
Agevolazioni «prima casa» anche per l’usucapione
La ris. 25 dell’Agenzia riconosce l’applicazione dell’agevolazione sull’imposta di registro nel caso di acquisto a titolo originario per usucapione
/ Mercoledì 21 marzo 2012
Le agevolazioni “prima casa” trovano applicazione anche nel caso di acquisto per usucapione di una casa di abitazione non di lusso, in presenza dei requisiti agevolativi richiesti dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86.
Questo è il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate nella ris. 20 marzo 2012 n. 25.
Può essere utile premettere che l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario basato sul possesso prolungato della cosa. A norma dell’art. 1158 c.c., in particolare, “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.
La risoluzione 25/2012 si conforma ad un recente orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 16 dicembre 2008 n. 29371 e 15 gennaio 2010 n. 581), secondo il quale il trattamento agevolativo previsto per il trasferimento della prima casa è applicabile anche alle sentenze dichiarative dell’usucapione, seppur solo in relazione all’imposta di registro (mentre ne restano escluse le imposte ipotecaria e catastale).
Si ricorda che, a norma della Nota II-bis all’art. 8 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, i provvedimenti che accertano l’acquisto per usucapione sono soggetti all’imposta di registro secondo le disposizioni dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, relativo al trattamento degli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà immobiliare.
Di conseguenza – come afferma la Corte di Cassazione nella sentenza 29371/2008 – “poiché la sentenza dichiarativa dell’usucapione viene equiparata per legge ai trasferimenti di cui all’art. 1 non si vede per quale ragione non si debbano applicare le agevolazioni che a tale articolo fanno riferimento”.
Pertanto, allineandosi all’orientamento giurisprudenziale, l’Agenzia delle Entrate afferma l’applicabilità dell’agevolazione prima casa anche in ipotesi di acquisto a titolo originario, per usucapione, dell’abitazione.
Tuttavia, l’Agenzia precisa che:
- l’agevolazione “prima casa” trova applicazione limitatamente all’imposta di registro (che risulta dovuta nella misura del 3% anziché del 7%) e non per le imposte ipotecaria e catastale, che devono essere corrisposte nella misura ordinaria del 2% e dell’1%;
- devono sussistere tutte le condizioni agevolative indicate dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86.
Infine, si ricorda che, per l’accesso all’agevolazione, la norma agevolativa richiede che l’acquirente fornisca alcune dichiarazioni concernenti la presenza delle condizioni agevolative o la volontà di soddisfarle. In particolare, le lett. a), b) e c) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, richiedono che l’acquirente dichiari:
- di risiedere nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato (o di voler trasferire la residenza entro 18 mesi);
- di non essere titolare di altre case di abitazione nel medesimo Comune;
- di non essere titolare di altre abitazioni acquistate con l’agevolazione prima casa.
In proposito, la risoluzione 25/2012 chiarisce che, nel caso di acquisto per usucapione, tali dichiarazioni debbono essere rese nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio per la dichiarazione dell’avvenuta usucapione.
Questo è il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate nella ris. 20 marzo 2012 n. 25.
Può essere utile premettere che l’usucapione è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario basato sul possesso prolungato della cosa. A norma dell’art. 1158 c.c., in particolare, “la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni”.
La risoluzione 25/2012 si conforma ad un recente orientamento della giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 16 dicembre 2008 n. 29371 e 15 gennaio 2010 n. 581), secondo il quale il trattamento agevolativo previsto per il trasferimento della prima casa è applicabile anche alle sentenze dichiarative dell’usucapione, seppur solo in relazione all’imposta di registro (mentre ne restano escluse le imposte ipotecaria e catastale).
Si ricorda che, a norma della Nota II-bis all’art. 8 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, i provvedimenti che accertano l’acquisto per usucapione sono soggetti all’imposta di registro secondo le disposizioni dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, relativo al trattamento degli atti di trasferimento a titolo oneroso della proprietà immobiliare.
Di conseguenza – come afferma la Corte di Cassazione nella sentenza 29371/2008 – “poiché la sentenza dichiarativa dell’usucapione viene equiparata per legge ai trasferimenti di cui all’art. 1 non si vede per quale ragione non si debbano applicare le agevolazioni che a tale articolo fanno riferimento”.
Pertanto, allineandosi all’orientamento giurisprudenziale, l’Agenzia delle Entrate afferma l’applicabilità dell’agevolazione prima casa anche in ipotesi di acquisto a titolo originario, per usucapione, dell’abitazione.
Tuttavia, l’Agenzia precisa che:
- l’agevolazione “prima casa” trova applicazione limitatamente all’imposta di registro (che risulta dovuta nella misura del 3% anziché del 7%) e non per le imposte ipotecaria e catastale, che devono essere corrisposte nella misura ordinaria del 2% e dell’1%;
- devono sussistere tutte le condizioni agevolative indicate dalla Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86.
I requisiti vanno valutati al momento della sentenza
In particolare, in relazione ai requisiti agevolativi, la risoluzione chiarisce che, sebbene l’acquisto per usucapione avvenga a titolo originario (con la conseguenza che i suoi effetti retroagiscono fin dall’inizio del possesso ventennale dell’immobile), la presenza dei requisiti agevolativi deve essere valutata con riferimento alla data della sentenza con cui viene pronunciato l’acquisto per usucapione e non dalla data da cui si esplicano gli effetti giuridici di essa.Infine, si ricorda che, per l’accesso all’agevolazione, la norma agevolativa richiede che l’acquirente fornisca alcune dichiarazioni concernenti la presenza delle condizioni agevolative o la volontà di soddisfarle. In particolare, le lett. a), b) e c) della Nota II-bis all’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86, richiedono che l’acquirente dichiari:
- di risiedere nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato (o di voler trasferire la residenza entro 18 mesi);
- di non essere titolare di altre case di abitazione nel medesimo Comune;
- di non essere titolare di altre abitazioni acquistate con l’agevolazione prima casa.
In proposito, la risoluzione 25/2012 chiarisce che, nel caso di acquisto per usucapione, tali dichiarazioni debbono essere rese nell’atto introduttivo o nel corso del giudizio per la dichiarazione dell’avvenuta usucapione.
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