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ilcasodelgiorno

Imposte d’atto agevolate su abitativi da rivendere nel triennio

Ridotta all’1% l’imposta di registro se l’impresa cessionaria assume l’impegno di rivendere l’immobile entro tre anni dall’acquisto

/ Enrico ZANETTI

/ Martedì 06 marzo 2012

Imposta di registro ridotta all’1% (e imposte ipo-catastali dovute in misura fissa) per le compravendite di fabbricati abitativi esenti IVA che intercorrono tra due imprese, con assunzione di impegno, da parte dell’impresa cessionaria, di procedere alla rivendita dell’immobile entro tre anni dal suo acquisto.
Il regime agevolativo, per poter operare, necessita della sussistenza di tutte le condizioni evincibili dal disposto del sesto periodo dell’art. 1 della Tariffa, Parte I allegata al DPR 131/86.
In particolare, si tratta delle seguenti:
- l’oggetto del trasferimento è un fabbricato o una porzione di fabbricato;
- l’operazione è esente ai fini IVA, ai sensi del comma 8-bis dell’art.10 del DPR 633/72;
- l’acquirente è un’impresa che ha per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata, la rivendita di immobili;
- l’acquirente dichiara nell’atto la propria intenzione di rivendere l’immobile entro tre anni dall’acquisto.
La circostanza che la norma agevolativa trovi applicazione esclusivamente con riferimento alle cessioni di fabbricati o di porzioni di fabbricato esenti IVA, ai sensi dell’art. 10, comma 8-bis del DPR 633/72, implica che, oltre ad essere escluse dal suo ambito di applicazione tutte le cessioni che hanno per oggetto terreni, risultano escluse anche:
- le cessioni che hanno per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato strumentali per natura, posto che queste ultime rientrano nel novero delle operazioni previste dal successivo comma 8-ter e non dal comma 8-bis;
- tutte le cessioni (ivi comprese dunque quelle che hanno per oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato a destinazione abitativa) effettuate da un cedente che non agisce nell’esercizio d’impresa, arte o professione, posto che in questo caso l’operazione non è esente ai fini IVA, bensì “fuori campo” per carenza del requisito soggettivo di cui agli artt. 4 e 5 del DPR 633/72.
Appare invece irrilevante l’oggetto dell’attività esercitata dal soggetto passivo IVA cedente.
Ai fini della fruibilità del regime agevolativo, è l’acquirente che deve essere un’impresa che ha per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata, la rivendita di immobili; mentre il cedente può svolgere qualsivoglia attività, essendo sufficiente che la sua natura imprenditoriale e l’afferenza dell’immobile all’impresa ne qualificano la cessione alla stregua di operazione esente ai fini IVA, ai sensi del comma 8-bis dell’art. 10 del DPR 633/72.

Imposte d’atto ordinarie se entro tre anni non avviene la rivendita

La nota II-ter all’art. 1 della Tariffa, Parte I allegata al DPR 131/86 stabilisce che:
- nel caso in cui non si realizzi la condizione della rivendita dell’immobile entro tre anni, cui risulta subordinata l’applicazione dell’aliquota agevolata all’1%, le imposte d’atto sono dovute in misura ordinaria e inoltre, sul minore importo a suo tempo versato, si applicano una sanzione del 30% e gli interessi di mora;
- il termine per il recupero, da parte dell’Amministrazione finanziaria, delle imposte dovute nella misura ordinaria decorre dalla scadenza del triennio, ossia dal momento in cui risulta in concreto verificabile il mancato avveramento della condizione.
A corollario di quanto precede, giova sottolineare che, con riferimento al parallelo ambito delle imposte ipotecarie e catastali, è ritenuta pacifica l’applicazione di tali imposte nella misura fissa di 168 euro ciascuna, nonostante il DLgs. 347/90 preveda tale trattamento per i trasferimenti di immobili di cui ai periodi quarto e quinto dell’art. 1 della Tariffa, Parte I allegata al DPR 131/86 e non invece per i trasferimenti di cui al successivo periodo sesto, quali appunto i trasferimenti esenti IVA ex comma 8-bis dell’art. 10 del DPR 633/72, effettuati a favore di imprese di rivendita immobiliare che si impegnano a cederli entro tre anni.
Ciò perché, come sottolineato dalla circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 52 del 14 giugno 2002, i riferimenti al quarto e quinto periodo rinvenibili dal DLgs. 347/90 devono essere letti, a causa di un difetto di coordinamento normativo, come rinvii al quinto e, appunto, sesto periodo.