Immobili
Vendita coattiva senza obbligo di indicazione dei dati catastali
Lo Studio 1-2011/E del Consiglio Nazionale del Notariato si sofferma sull’incidenza degli obblighi di indicazione nel processo di esecuzione
/ Lunedì 05 dicembre 2011
L’obbligo di indicazione dei dati catastali non si applica alle vendite coattive attuate nell’ambito di un giudizio di giurisdizione contenziosa.
Questa è una delle conclusioni cui perviene un recente Studio del Consiglio Nazionale del Notariato. In breve, lo Studio 1-2011/E si interroga sull’incidenza degli obblighi introdotti dall’art. 19 comma 14 del DL 78/2010 (conv. L. 122/2010) nell’ambito della vendita forzata immobiliare ai sensi dell’art. 569 c.p.c., chiedendosi se:
- i nuovi obblighi siano applicabili ai decreti di trasferimento pronunciati in esito ad espropriazioni forzate individuali;
- nel caso in cui non lo siano, se tali obblighi possano, comunque, condizionarne lo svolgimento.
Si ricorda che l’art. 19 comma 14 del DL 78/2010 (come convertito dalla L. 122/2010) ha modificato l’art. 29 della L. 52/85, aggiungendo il comma 1-bis, il quale oggi dispone che “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione di diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatati, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari” (si veda “Al via oggi i nuovi obblighi per i contratti immobiliari”, del 1° luglio 2010).
Per comprendere se gli obblighi previsti dalla norma sopra citata siano applicabili ai decreti di trasferimento immobiliare pronunciati all’esito di procedimenti di espropriazione forzata immobiliare, lo Studio del Notariato si sofferma ad esaminare la nozione di “atto pubblico” cui la norma fa riferimento, per comprendere se essa possa includere anche i decreti di aggiudicazione suddetti. In proposito, il Notariato rileva che l’espressione “atto pubblico”, seppur definita in senso ampio dall’art. 2699 c.c., è suscettibile di diverse utilizzazioni, a seconda del contesto in cui viene utilizzata. Tuttavia, la collocazione della norma che si sta analizzando non è in grado di fornire indicazioni in tal senso, atteso che essa è stata collocata in un ambito che per certi versi le è estraneo (disciplina del servizio ipotecario).
D’altro canto – rileva lo Studio – la ratio dell’intervento legislativo operato con l’art. 19 comma 14 del DL 78/2010 è di carattere tributario, in quanto si inserisce nel contesto di lotta all’evasione fiscale mediante la creazione dell’Anagrafe tributaria integrata.
Inoltre, i redattori dello Studio rilevano che i destinatari della disposizione recata dal citato art. 19 co. 14 siano i privati cittadini “titolari di diritti reali su beni”, che devono regolarizzare la situazione catastale dei beni per poter adempiere i relativi obblighi fiscali.
Ancora – rileva lo Studio – la norma esclude espressamente dal suo ambito di applicazione, da un lato, gli atti mortis causa e, dall’altro, le scritture private semplici.
Tutti gli elementi finora individuati, se valutati nel loro complesso, portano a concludere che il Legislatore, nel dettare la norma in esame, intendesse fare riferimento a tutti quegli atti che vedono obbligatoriamente presente la figura del Notaio.
Pertanto, lo Studio conclude affermando che la norma recata dall’art. 19 comma 14 del DL 78/2010 debba essere interpretata restrittivamente, escludendo dal suo ambito di applicazione i provvedimenti giudiziari di vendita.
Anche perché – aggiunge lo Studio – la disposizione recata dalla norma in esame, “di indiscutibile carattere tributario, se ritenuta applicabile anche ai procedimenti/provvedimenti giudiziari, potrebbe condurre a risultati irragionevoli quando anche non in violazione dell’art. 24 Cost.”.
Questa è una delle conclusioni cui perviene un recente Studio del Consiglio Nazionale del Notariato. In breve, lo Studio 1-2011/E si interroga sull’incidenza degli obblighi introdotti dall’art. 19 comma 14 del DL 78/2010 (conv. L. 122/2010) nell’ambito della vendita forzata immobiliare ai sensi dell’art. 569 c.p.c., chiedendosi se:
- i nuovi obblighi siano applicabili ai decreti di trasferimento pronunciati in esito ad espropriazioni forzate individuali;
- nel caso in cui non lo siano, se tali obblighi possano, comunque, condizionarne lo svolgimento.
Si ricorda che l’art. 19 comma 14 del DL 78/2010 (come convertito dalla L. 122/2010) ha modificato l’art. 29 della L. 52/85, aggiungendo il comma 1-bis, il quale oggi dispone che “gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione di diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatati, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie, sulla base delle disposizioni vigenti in materia catastale.
La predetta dichiarazione può essere sostituita da un’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento catastale. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari” (si veda “Al via oggi i nuovi obblighi per i contratti immobiliari”, del 1° luglio 2010).
Per comprendere se gli obblighi previsti dalla norma sopra citata siano applicabili ai decreti di trasferimento immobiliare pronunciati all’esito di procedimenti di espropriazione forzata immobiliare, lo Studio del Notariato si sofferma ad esaminare la nozione di “atto pubblico” cui la norma fa riferimento, per comprendere se essa possa includere anche i decreti di aggiudicazione suddetti. In proposito, il Notariato rileva che l’espressione “atto pubblico”, seppur definita in senso ampio dall’art. 2699 c.c., è suscettibile di diverse utilizzazioni, a seconda del contesto in cui viene utilizzata. Tuttavia, la collocazione della norma che si sta analizzando non è in grado di fornire indicazioni in tal senso, atteso che essa è stata collocata in un ambito che per certi versi le è estraneo (disciplina del servizio ipotecario).
D’altro canto – rileva lo Studio – la ratio dell’intervento legislativo operato con l’art. 19 comma 14 del DL 78/2010 è di carattere tributario, in quanto si inserisce nel contesto di lotta all’evasione fiscale mediante la creazione dell’Anagrafe tributaria integrata.
Inoltre, i redattori dello Studio rilevano che i destinatari della disposizione recata dal citato art. 19 co. 14 siano i privati cittadini “titolari di diritti reali su beni”, che devono regolarizzare la situazione catastale dei beni per poter adempiere i relativi obblighi fiscali.
Ancora – rileva lo Studio – la norma esclude espressamente dal suo ambito di applicazione, da un lato, gli atti mortis causa e, dall’altro, le scritture private semplici.
Tutti gli elementi finora individuati, se valutati nel loro complesso, portano a concludere che il Legislatore, nel dettare la norma in esame, intendesse fare riferimento a tutti quegli atti che vedono obbligatoriamente presente la figura del Notaio.
La norma richiede la presenza del Notaio
Ne è prova il fatto che il quarto periodo della norma espressamente reciti “prima della stipula dei predetti atti il Notaio”. Infatti, se la norma fosse rivolta a qualsiasi “atto pubblico” in senso lato (e, quindi, anche agli atti giudiziali) non avrebbe senso limitare la verifica della conformità soggettiva ai soli atti notarili.Pertanto, lo Studio conclude affermando che la norma recata dall’art. 19 comma 14 del DL 78/2010 debba essere interpretata restrittivamente, escludendo dal suo ambito di applicazione i provvedimenti giudiziari di vendita.
Anche perché – aggiunge lo Studio – la disposizione recata dalla norma in esame, “di indiscutibile carattere tributario, se ritenuta applicabile anche ai procedimenti/provvedimenti giudiziari, potrebbe condurre a risultati irragionevoli quando anche non in violazione dell’art. 24 Cost.”.
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