Immobili
Immobili «fantasma» in cerca della rendita presunta
L’Agenzia del Territorio, con la circ. 7/2011, definisce le modalità di aggiornamento e notifica dei dati catastali
Con la circolare n. 7/2011 di ieri, 18 novembre 2011, l’Agenzia del Territorio definisce le modalità di aggiornamento delle banche dati catastali, in seguito all’attribuzione della rendita presunta ai cosiddetti “immobili fantasma”, fornendo anche alcune precisazioni in relazione alla stipula di atti concernenti il trasferimento di immobili cui sia stata attribuita la rendita presunta, nonché sulla notifica, ai proprietari degli immobili, della rendita presunta medesima.
Si ricorda, innanzitutto, che il 30 aprile 2011 è scaduto il termine per denunciare al Catasto i fabbricati e le unità immobiliari “fantasma”, ovvero i fabbricati o porzioni di fabbricato “scoperti” dall’Agenzia del Territorio nel corso delle attività di monitoraggio condotte a partire dal 2007, nell’ambito della procedura disciplinata dall’art. 2, comma 36, del DL 262/2006, conv. L. 286/2006 (si veda “Ultimi giorni per gli immobili «fantasma»” del 29 aprile 2011).
Il termine per la regolarizzazione, inizialmente fissato in sette mesi dal momento della pubblicazione degli elenchi di Comuni (art. 2 comma 36 del DL 262/2006 conv. L. 286/2006), era già stato prorogato al 31 dicembre 2010 dall’art. 19 del DL 31 maggio 2010 n. 78, ma in sede di conversione (L. 10/2011) del decreto “Milleproroghe” (DL 225/2010) è stato ulteriormente differito al 30 aprile 2011.
Quindi, in relazione agli immobili “fantasma” che i proprietari non hanno provveduto a denunciare (presentando la denuncia in Catasto ex DM 19 aprile 1994 n. 701, mediante la procedura DOCFA) entro il termine del 30 aprile 2011, l’Agenzia del Territorio iscrive transitoriamente una rendita presunta (art. 19 comma 10 del DL n. 78/2010), sulla cui base dovranno essere assolti gli obblighi fiscali.
La rendita catastale presunta, dunque – precisa la circolare del Territorio – viene attribuita ai fabbricati “mai dichiarati” per i quali i soggetti obbligati non hanno provveduto né alla regolarizzazione né all’aggiornamento, né all’invio di “comunicazione debitamente motivata relativa all’esenzione dall’obbligo di dichiarazione”.
Al fine di determinare le rendite presunte, i tecnici degli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio hanno cominciato le operazioni di sopralluogo, a partire da maggio 2011.
Come ricordato dall’Agenzia, anche in seguito alla registrazione della rendita presunta attribuita all’immobile oggetto di accertamento in via transitoria, permane l’obbligo, per i soggetti interessati, di presentare tramite i professionisti incaricati le relative dichiarazioni di aggiornamento: il tipo mappale, con la procedura PREGEO, e la dichiarazione di variazione delle Unità immobiliari urbane, con la procedura DOCFA.
Quindi, si possono distinguere due fasi nella procedura di attribuzione della rendita catastale ai fabbricati mai dichiarati:
- una prima fase, relativa all’attribuzione della rendita presunta, che si conclude con l’iscrizione in Catasto di tale rendita, cui segue la notifica dell’accertamento all’intestatario catastale;
- una seconda fase, finalizzata all’attribuzione della rendita definitiva, che si attiva con la presentazione di un atto di aggiornamento da parte del soggetto interessato, oppure, in mancanza, attraverso la predisposizione d’ufficio delle apposite dichiarazioni redatte in conformità al DM 701/94. Il procedimento si conclude con l’accatastamento dell’immobile e l’attribuzione di una rendita catastale definitiva, cioè con la completa “regolarizzazione” catastale dell’immobile.
Nel caso – precisa l’Agenzia del Territorio – in cui un immobile “fantasma” venga fatto oggetto di un trasferimento immobiliare nella fase intermedia tra le due fasi sopra descritte, ovvero dopo l’iscrizione in Catasto provvisoria con rendita presunta, ma prima della regolarizzazione catastale, non è possibile rendere la dichiarazione di “conformità oggettiva” richiesta dall’art. 19 comma 14 del DL 78/2010. Si ricorda, infatti, che quest’ultima norma ha previsto (tra le altre cose) l’obbligo di indicare, a pena di nullità, negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il “trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia “di unità immobiliari urbane già esistenti, anche la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto degli immobili trasferiti (si veda “Conformità catastale se non è variata la rendita” del 10 luglio 2010).
Tuttavia, prima della conclusione dell’intera procedura di regolarizzazione, tale dichiarazione non può essere resa, in quanto le unità immobiliari derivate da fabbricati mai dichiarati sono privi di planimetria depositata in Catasto e manca, quindi, “l’elemento principale di raffronto”.
Infine, la circolare fornisce le indicazioni per la notifica degli avvisi di accertamento della rendita presunta, che deve avvenire mediante affissione all’albo pretorio dei Comuni in cui sono ubicati gli immobili.
/ Anita MAURO
Si ricorda, innanzitutto, che il 30 aprile 2011 è scaduto il termine per denunciare al Catasto i fabbricati e le unità immobiliari “fantasma”, ovvero i fabbricati o porzioni di fabbricato “scoperti” dall’Agenzia del Territorio nel corso delle attività di monitoraggio condotte a partire dal 2007, nell’ambito della procedura disciplinata dall’art. 2, comma 36, del DL 262/2006, conv. L. 286/2006 (si veda “Ultimi giorni per gli immobili «fantasma»” del 29 aprile 2011).
Il termine per la regolarizzazione, inizialmente fissato in sette mesi dal momento della pubblicazione degli elenchi di Comuni (art. 2 comma 36 del DL 262/2006 conv. L. 286/2006), era già stato prorogato al 31 dicembre 2010 dall’art. 19 del DL 31 maggio 2010 n. 78, ma in sede di conversione (L. 10/2011) del decreto “Milleproroghe” (DL 225/2010) è stato ulteriormente differito al 30 aprile 2011.
Quindi, in relazione agli immobili “fantasma” che i proprietari non hanno provveduto a denunciare (presentando la denuncia in Catasto ex DM 19 aprile 1994 n. 701, mediante la procedura DOCFA) entro il termine del 30 aprile 2011, l’Agenzia del Territorio iscrive transitoriamente una rendita presunta (art. 19 comma 10 del DL n. 78/2010), sulla cui base dovranno essere assolti gli obblighi fiscali.
La rendita catastale presunta, dunque – precisa la circolare del Territorio – viene attribuita ai fabbricati “mai dichiarati” per i quali i soggetti obbligati non hanno provveduto né alla regolarizzazione né all’aggiornamento, né all’invio di “comunicazione debitamente motivata relativa all’esenzione dall’obbligo di dichiarazione”.
Al fine di determinare le rendite presunte, i tecnici degli uffici provinciali dell’Agenzia del Territorio hanno cominciato le operazioni di sopralluogo, a partire da maggio 2011.
Come ricordato dall’Agenzia, anche in seguito alla registrazione della rendita presunta attribuita all’immobile oggetto di accertamento in via transitoria, permane l’obbligo, per i soggetti interessati, di presentare tramite i professionisti incaricati le relative dichiarazioni di aggiornamento: il tipo mappale, con la procedura PREGEO, e la dichiarazione di variazione delle Unità immobiliari urbane, con la procedura DOCFA.
Quindi, si possono distinguere due fasi nella procedura di attribuzione della rendita catastale ai fabbricati mai dichiarati:
- una prima fase, relativa all’attribuzione della rendita presunta, che si conclude con l’iscrizione in Catasto di tale rendita, cui segue la notifica dell’accertamento all’intestatario catastale;
- una seconda fase, finalizzata all’attribuzione della rendita definitiva, che si attiva con la presentazione di un atto di aggiornamento da parte del soggetto interessato, oppure, in mancanza, attraverso la predisposizione d’ufficio delle apposite dichiarazioni redatte in conformità al DM 701/94. Il procedimento si conclude con l’accatastamento dell’immobile e l’attribuzione di una rendita catastale definitiva, cioè con la completa “regolarizzazione” catastale dell’immobile.
Nel caso – precisa l’Agenzia del Territorio – in cui un immobile “fantasma” venga fatto oggetto di un trasferimento immobiliare nella fase intermedia tra le due fasi sopra descritte, ovvero dopo l’iscrizione in Catasto provvisoria con rendita presunta, ma prima della regolarizzazione catastale, non è possibile rendere la dichiarazione di “conformità oggettiva” richiesta dall’art. 19 comma 14 del DL 78/2010. Si ricorda, infatti, che quest’ultima norma ha previsto (tra le altre cose) l’obbligo di indicare, a pena di nullità, negli atti pubblici e nelle scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il “trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei diritti reali di garanzia “di unità immobiliari urbane già esistenti, anche la dichiarazione, resa dagli intestatari, della conformità dei dati e delle planimetrie catastali con lo stato di fatto degli immobili trasferiti (si veda “Conformità catastale se non è variata la rendita” del 10 luglio 2010).
Tuttavia, prima della conclusione dell’intera procedura di regolarizzazione, tale dichiarazione non può essere resa, in quanto le unità immobiliari derivate da fabbricati mai dichiarati sono privi di planimetria depositata in Catasto e manca, quindi, “l’elemento principale di raffronto”.
Infine, la circolare fornisce le indicazioni per la notifica degli avvisi di accertamento della rendita presunta, che deve avvenire mediante affissione all’albo pretorio dei Comuni in cui sono ubicati gli immobili.
/ Anita MAURO
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