Immobili
Nelle prelazioni agrarie, diritto di riscatto con registro proporzionale
La ris. 64 dell’Agenzia ha chiarito che il diritto di riscatto dispone il trasferimento della proprietà dell’immobile
/ Mercoledì 13 giugno 2012
Nel campo immobiliare, vi sono determinati negozi giuridici che danno diritto ad una delle parti ad esercitare, in determinate fattispecie, la prelazione in caso di trasferimento di un immobile.
Infatti, oltre alla prelazione spettante a terzi a seguito di accordi contrattuali e quella dei coeredi di cui all’art. 732 c.c., sussiste, nel caso di locazioni immobiliari, la prelazione a favore del conduttore dell’immobile ex art. 38 della L. 392/78.
Occorre precisare che tale diritto spetta esclusivamente al conduttore di un immobile urbano con destinazione non abitativa, sempre che egli vi eserciti un’attività produttiva o commerciale a contatto diretto con il pubblico, rimanendo tale diritto escluso se l’immobile viene destinato a magazzino piuttosto che opificio.
In campo agrario, l’art. 8 della L. n. 590/65 riconosce un diritto di prelazione in capo al coltivatore diretto che affitta il fondo offerto in vendita e l’art. 7 della L. n. 817/71 estende tale diritto anche ai coltivatori diretti proprietari dei terreni confinanti.
Senza entrare nel merito delle singole fattispecie, occorre precisare che, in caso di mancata comunicazione della prelazione da parte del venditore, spetta in ogni caso, ai titolari del diritto stesso, il diritto, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, di riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Dal punto di vista civilistico, tale fattispecie è stata compiutamente analizzata dalla giurisprudenza, precisando che l’esercizio del diritto di riscatto non risolve l’originario contratto di compravendita formandone uno nuovo, ma tende a sostituire, con effetto ex tunc, il titolare del diritto di prelazione all’acquirente del bene attraverso una pronuncia di mero accertamento del già avvenuto trasferimento.
In pratica, a seguito della sentenza, si determina il sub-ingresso del riscattante nella posizione del terzo acquirente, con la conseguenza che detto soggetto diviene il reale beneficiario del trasferimento del bene.
Dal punto di vista tributario, invece, la questione era stata analizzata in una datata risoluzione del 24 aprile 1987, prevedendo la nullità del primo atto.
L’Agenzia delle Entrate, a seguito di un interpello, è intervenuta nuovamente sul tema con la risoluzione n. 64 di ieri, facendo un’analisi più approfondita dell’argomento, anche a seguito della giurisprudenza tributaria formatasi negli ultimi anni.
A ben vedere, l’interpretazione si riferisce all’esercizio del diritto di riscatto in tema di prelazioni agrarie, ma il medesimo chiarimento può essere applicato ogni qual volta venga esercitato il diritto di riscatto di un immobile.
Infatti la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12551 del 15 ottobre 2001, ha precisato che, ai fini fiscali , la sentenza che accerta il diritto di riscatto dispone il trasferimento della proprietà dell’immobile riscattato a favore della società ricorrente, integrando la fattispecie prevista dal “combinato disposto degli art. 1 del d. P.R. n. 131 del 1986, 8, lett. a) e 1, comma 1, della Tariffa, allegata al decreto stesso”, prevedendo appunto l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale.
Partendo da questo presupposto, l’Agenzia ritiene che la sentenza che accerta l’esercizio del diritto di riscatto deve essere assoggettata a tassazione proporzionale secondo le previsioni di cui all’art. 8, comma 1, lett. a), della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, ovvero le medesime aliquote previste per i trasferimenti immobiliari.
Il riscattante potrà quindi avvalersi, se del caso, delle disposizioni agevolative tributarie previste per le singole fattispecie.
Pertanto, al fine di evitare una duplicazione d’imposta sul trasferimento del medesimo bene, quest’ultimo avrà diritto al rimborso dell’imposta di registro corrisposta, per la parte eccedente la misura fissa.
La richiesta deve essere avanzata, a pena di decadenza, entro tre anni dal giorno in cui è sorto il diritto alla restituzione ovvero, nel caso specifico nel termine di tre anni dalla data della sentenza di pronuncia sul diritto di riscatto.
Infatti, oltre alla prelazione spettante a terzi a seguito di accordi contrattuali e quella dei coeredi di cui all’art. 732 c.c., sussiste, nel caso di locazioni immobiliari, la prelazione a favore del conduttore dell’immobile ex art. 38 della L. 392/78.
Occorre precisare che tale diritto spetta esclusivamente al conduttore di un immobile urbano con destinazione non abitativa, sempre che egli vi eserciti un’attività produttiva o commerciale a contatto diretto con il pubblico, rimanendo tale diritto escluso se l’immobile viene destinato a magazzino piuttosto che opificio.
In campo agrario, l’art. 8 della L. n. 590/65 riconosce un diritto di prelazione in capo al coltivatore diretto che affitta il fondo offerto in vendita e l’art. 7 della L. n. 817/71 estende tale diritto anche ai coltivatori diretti proprietari dei terreni confinanti.
Senza entrare nel merito delle singole fattispecie, occorre precisare che, in caso di mancata comunicazione della prelazione da parte del venditore, spetta in ogni caso, ai titolari del diritto stesso, il diritto, entro un anno dalla trascrizione del contratto di compravendita, di riscattare l’immobile dall’acquirente e da ogni altro successivo avente causa.
Dal punto di vista civilistico, tale fattispecie è stata compiutamente analizzata dalla giurisprudenza, precisando che l’esercizio del diritto di riscatto non risolve l’originario contratto di compravendita formandone uno nuovo, ma tende a sostituire, con effetto ex tunc, il titolare del diritto di prelazione all’acquirente del bene attraverso una pronuncia di mero accertamento del già avvenuto trasferimento.
In pratica, a seguito della sentenza, si determina il sub-ingresso del riscattante nella posizione del terzo acquirente, con la conseguenza che detto soggetto diviene il reale beneficiario del trasferimento del bene.
Dal punto di vista tributario, invece, la questione era stata analizzata in una datata risoluzione del 24 aprile 1987, prevedendo la nullità del primo atto.
L’Agenzia delle Entrate, a seguito di un interpello, è intervenuta nuovamente sul tema con la risoluzione n. 64 di ieri, facendo un’analisi più approfondita dell’argomento, anche a seguito della giurisprudenza tributaria formatasi negli ultimi anni.
A ben vedere, l’interpretazione si riferisce all’esercizio del diritto di riscatto in tema di prelazioni agrarie, ma il medesimo chiarimento può essere applicato ogni qual volta venga esercitato il diritto di riscatto di un immobile.
Infatti la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12551 del 15 ottobre 2001, ha precisato che, ai fini fiscali , la sentenza che accerta il diritto di riscatto dispone il trasferimento della proprietà dell’immobile riscattato a favore della società ricorrente, integrando la fattispecie prevista dal “combinato disposto degli art. 1 del d. P.R. n. 131 del 1986, 8, lett. a) e 1, comma 1, della Tariffa, allegata al decreto stesso”, prevedendo appunto l’applicazione dell’imposta di registro proporzionale.
Partendo da questo presupposto, l’Agenzia ritiene che la sentenza che accerta l’esercizio del diritto di riscatto deve essere assoggettata a tassazione proporzionale secondo le previsioni di cui all’art. 8, comma 1, lett. a), della Tariffa, parte prima, allegata al TUR, ovvero le medesime aliquote previste per i trasferimenti immobiliari.
Il riscattante potrà quindi avvalersi, se del caso, delle disposizioni agevolative tributarie previste per le singole fattispecie.
L’acquirente originario può chiedere il rimborso dell’imposta eccedente
Per quanto riguarda l’originario acquirente, invece, per l’effetto retroattivo del riscatto, viene meno la causa del pagamento dell’imposta di registro versata in sede di registrazione del contratto di compravendita.Pertanto, al fine di evitare una duplicazione d’imposta sul trasferimento del medesimo bene, quest’ultimo avrà diritto al rimborso dell’imposta di registro corrisposta, per la parte eccedente la misura fissa.
La richiesta deve essere avanzata, a pena di decadenza, entro tre anni dal giorno in cui è sorto il diritto alla restituzione ovvero, nel caso specifico nel termine di tre anni dalla data della sentenza di pronuncia sul diritto di riscatto.
Nessun commento:
Posta un commento