Immobili
Per gli immobili abitativi imponibilità IVA estesa
Determinante, per l’applicazione del regime di imponibilità IVA, lo status di impresa di costruzione o di ristrutturazione
L’art. 9 del DL 22 giugno 2012, n. 83 (pubblicato sul Supplemento Ordinario n. 129 della Gazzetta Ufficiale n. 147), in vigore da ieri, contiene rilevanti novità sul fronte del trattamento IVA delle locazioni e delle cessioni di immobili, soprattutto per quanto riguarda le imprese immobiliari che detengono immobili abitativi.
Tale settore, soprattutto alla luce delle modifiche introdotte nel 2006 ad opera del DL n. 223/2006, ha subito infatti importanti penalizzazioni in merito alla detrazione dell’IVA, atteso che l’effettuazione di operazioni esenti (cessioni e locazioni) comporta l’applicazione sia del pro-rata di detrazione, limitando in tal modo la detrazione dell’IVA assolta nell’anno stesso, sia della rettifica della detrazione per i beni ammortizzabili, in funzione dei decimi mancanti al compimento del decennio.
Tali effetti sono stati in parte mitigati (limitatamente al pro-rata di detrazione) a seguito dell’entrata in vigore del DL n. 1/2012, che ha consentito di separare le attività in ambito IVA anche per le imprese immobiliari che procedono alla cessione di immobili sia abitativi che strumentali, e non solo per le imprese che locano i predetti immobili. Tuttavia, le penalizzazioni descritte sono rimaste “pesanti”, ed hanno contribuito a penalizzare un settore già colpito profondamente dalla crisi.
In tale contesto, l’art. 9 del DL n. 83/2012, di fatto, prevede un’applicazione generalizzata dell’IVA sulle locazioni e cessioni di immobili abitativi, sia pure spesso condizionata dall’esercizio di un’opzione.
Tuttavia, ciò che si intende focalizzare in questa sede, ed escludendo le fattispecie degli alloggi “sociali”, è che i benefici previsti (imponibilità ad IVA) sono una prerogativa solo per le imprese di “costruzione”, le quali possono optare per l’imponibilità ad IVA delle locazioni, ovvero per le cessioni di tali immobili oltre il termine di cinque anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione degli stessi.
Resta ferma l’applicazione dell’IVA naturalmente (senza alcuna opzione) per le cessioni di immobili costruiti o ristrutturati dalle stesse entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori. Diventa quindi determinante, ai fini dell’applicazione del regime di imponibilità IVA, lo “status” di impresa di costruzione o ristrutturazione.
- impresa di costruzioni: è l’impresa che anche occasionalmente svolge attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita. Relativamente a tale impresa, è bene ricordare che risulta ininfluente la modalità di esecuzione dei lavori, nel senso che gli stessi possono essere affidati, in tutto o in parte, anche ad altre imprese (C.M. 2 agosto 1973 n. 45 e circolare 4 agosto 2006, n. 27). Tale ultima circostanza è altresì confermata anche dal testo dell’art. 10, n. 8 e 8-bis, del DPR 633/72;
- impresa che esegue interventi di recupero: è l’impresa che, anche tramite appalto, esegue gli interventi di recupero, che verranno definiti successivamente, di cui alle lett. c), d) ed f), dell’art. 3 del DPR 380/2001 (anche in relazione a tali interventi, il testo dell’art. 10, n. 8 e 8-bis del DPR 633/72, conferma lo status di impresa di ristrutturazione anche in presenza di contratto di appalto);
- impresa che ha fatto costruire l’immobile, ma normalmente svolge altra attività. Secondo la R.M. 21 marzo 1990 n. 430065, e la successiva risoluzione 23 aprile 2003 n. 93, l’impresa di costruzione è tale anche qualora il soggetto svolga abitualmente un’altra attività, ma occasionalmente realizzi un edificio, direttamente o tramite appalto ad imprese terze;
- società cooperative edilizie: in tal caso, la costruzione avviene sia direttamente, sia tramite imprese terze, e gli alloggi sono successivamente assegnati ai soci.
/ Sandro CERATO FONTE:EUTEKNE
Tale settore, soprattutto alla luce delle modifiche introdotte nel 2006 ad opera del DL n. 223/2006, ha subito infatti importanti penalizzazioni in merito alla detrazione dell’IVA, atteso che l’effettuazione di operazioni esenti (cessioni e locazioni) comporta l’applicazione sia del pro-rata di detrazione, limitando in tal modo la detrazione dell’IVA assolta nell’anno stesso, sia della rettifica della detrazione per i beni ammortizzabili, in funzione dei decimi mancanti al compimento del decennio.
Tali effetti sono stati in parte mitigati (limitatamente al pro-rata di detrazione) a seguito dell’entrata in vigore del DL n. 1/2012, che ha consentito di separare le attività in ambito IVA anche per le imprese immobiliari che procedono alla cessione di immobili sia abitativi che strumentali, e non solo per le imprese che locano i predetti immobili. Tuttavia, le penalizzazioni descritte sono rimaste “pesanti”, ed hanno contribuito a penalizzare un settore già colpito profondamente dalla crisi.
In tale contesto, l’art. 9 del DL n. 83/2012, di fatto, prevede un’applicazione generalizzata dell’IVA sulle locazioni e cessioni di immobili abitativi, sia pure spesso condizionata dall’esercizio di un’opzione.
Tuttavia, ciò che si intende focalizzare in questa sede, ed escludendo le fattispecie degli alloggi “sociali”, è che i benefici previsti (imponibilità ad IVA) sono una prerogativa solo per le imprese di “costruzione”, le quali possono optare per l’imponibilità ad IVA delle locazioni, ovvero per le cessioni di tali immobili oltre il termine di cinque anni dall’ultimazione dei lavori di costruzione o ristrutturazione degli stessi.
Resta ferma l’applicazione dell’IVA naturalmente (senza alcuna opzione) per le cessioni di immobili costruiti o ristrutturati dalle stesse entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori. Diventa quindi determinante, ai fini dell’applicazione del regime di imponibilità IVA, lo “status” di impresa di costruzione o ristrutturazione.
Conta anche la costruzione occasionale
In tal senso, la C.M. 11 luglio 1996, n. 182, ha fornito un’esaustiva definizione di impresa costruttrice, che comprende le seguenti fattispecie:- impresa di costruzioni: è l’impresa che anche occasionalmente svolge attività di costruzione di immobili per la successiva rivendita. Relativamente a tale impresa, è bene ricordare che risulta ininfluente la modalità di esecuzione dei lavori, nel senso che gli stessi possono essere affidati, in tutto o in parte, anche ad altre imprese (C.M. 2 agosto 1973 n. 45 e circolare 4 agosto 2006, n. 27). Tale ultima circostanza è altresì confermata anche dal testo dell’art. 10, n. 8 e 8-bis, del DPR 633/72;
- impresa che esegue interventi di recupero: è l’impresa che, anche tramite appalto, esegue gli interventi di recupero, che verranno definiti successivamente, di cui alle lett. c), d) ed f), dell’art. 3 del DPR 380/2001 (anche in relazione a tali interventi, il testo dell’art. 10, n. 8 e 8-bis del DPR 633/72, conferma lo status di impresa di ristrutturazione anche in presenza di contratto di appalto);
- impresa che ha fatto costruire l’immobile, ma normalmente svolge altra attività. Secondo la R.M. 21 marzo 1990 n. 430065, e la successiva risoluzione 23 aprile 2003 n. 93, l’impresa di costruzione è tale anche qualora il soggetto svolga abitualmente un’altra attività, ma occasionalmente realizzi un edificio, direttamente o tramite appalto ad imprese terze;
- società cooperative edilizie: in tal caso, la costruzione avviene sia direttamente, sia tramite imprese terze, e gli alloggi sono successivamente assegnati ai soci.
/ Sandro CERATO FONTE:EUTEKNE
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