immobili
IMU «condominiale» delegabile all’amministratore
In tal caso, come per l’ICI, l’amministratore può versare per conto del condominio, mentre, per le multiproprietà, deve pagare ogni proprietario
/ Venerdì 08 giugno 2012
Con l’approssimarsi del termine per l’effettuazione del primo pagamento dell’IMU, previsto per il 18 giugno 2012 (salvo proroga), affiorano i casi particolari, fra i quali la “gestione” dei beni immobili condominiali e di quelli in multiproprietà. Poiché tali beni non sono stati considerati né nella disciplina dell’IMU “a regime” (artt. 8 e 9 del DLgs. n. 23/2011), né in quella dell’IMU “sperimentale” (art. 13 del DL n. 201/2011, conv. L. n. 214/2011), come novellate dal DL n. 16/2012 (conv. L. n. 44/2012), la circolare esplicativa (n. 3/DF del 18 maggio 2012), “legittimamente”, non si è minimante soffermata su detti casi particolari.
Infatti, i temi sono stati affrontati dallo stesso Dipartimento delle Finanze con tre distinte e separate risposte.
Con riferimento alle parti comuni dell’edificio, di cui all’art. 1117 c.c. (alloggio del portiere, lavanderia, portineria), l’autorevole interprete, dopo avere memorizzato che le discipline dell’IMU non hanno richiamato la specifica previsione dell’ICI (art. 10, comma 4, del DLgs. n. 504/1992), ha precisato che:
- le dichiarazioni ICI già presentate continuano ad avere effetti anche per l’IMU (si vedano istruzioni approvate con DM 12 maggio 2009), mentre le fattispecie impositive sorte dal 1° gennaio 2012 saranno disciplinate dall’apposito decreto previsto dal comma 12-ter del citato art. 13 del DL n. 201/2011;
- il pagamento dell’IMU può essere eseguito dall’amministratore, in nome e per conto del condominio, per ragioni di “semplificazione degli adempimenti” dei contribuenti.
In buona sostanza, con riguardo al versamento dell’imposta, il Dipartimento delle Finanze ha confermato la prassi adottata per il pagamento dell’ICI, secondo cui, per le parti comuni dell’edificio, i soggetti obbligati sono i condomini, ciascuno per la propria quota di possesso (millesimi); tuttavia, è data facoltà all’amministratore di effettuare il versamento per conto del condominio, dell’intera imposta dovuta per l’unità immobiliare comune (C.M. n. 7/1106 del 10 giugno 1993, risposta 5.15; conforme, C.M. n. 136 del 28 maggio 1998).
Per gli immobili in multiproprietà o a proprietà turnaria (diritto di godimento a tempo parziale), invece, il medesimo Dipartimento delle Finanze, dopo avere rilevato il mancato richiamo della norma prevista per l’ICI (art. 19 della L. n. 388/2000; C.M. n. 3/FL del 7 marzo 2001), ha chiarito che i singoli proprietari sono obbligati al pagamento dell’IMU, ciascuno per la propria quota di diritto.
Ora, fuori da ogni altra considerazione, il pagamento dell’imposta dovuta per le parti comuni potrà essere eseguito dall’amministratore di condominio o della comunione, mentre per gli appartamenti in multiproprietà l’adempimento deve essere assolto da ogni proprietario. Insomma, le ragioni di semplificazione degli adempimenti dei contribuenti non costituiscono un “dogma” assoluto, che, quindi, vale sempre e per tutti i casi. Il che equivale a dire che ogni tributo ha i suoi “pesi” e le sue “misure”. Peraltro, si fa notare che gli amministratori di condominio, ove esistenti (per legge o per scelta), non sono felicissimi di un tale incarico, soprattutto nei casi in cui si trovino ad affrontare l’opposizione di qualche condomino che ritenesse più corretto assolvere personalmente l’adempimento tributario (pro quota).
L’IMU non è deducibile ai fini dell’IRPEF, dell’IRES e dell’IRAP, mentre, per la componente immobiliare, ha sostituito sia l’ICI, sia l’IRPEF e relative addizionali, dovute in relazione ai redditi fondiari concernenti i beni non locati. Nella locuzione di “beni non locati” rientrano anche i fabbricati concessi in uso gratuito (comodato) a parenti o amici e quelli utilizzati a uso promiscuo dall’artista o dal professionista (circ. n. 3/DF/2012, paragrafo 13). In altre parole, per i fabbricati non locati è dovuta soltanto l’IMU, mentre per quelli locati va corrisposta sia l’IMU, sia l’IRPEF e relative addizionali, ove dovute. Per le parti comuni concesse eventualmente in locazione, quindi, alla cassa si devono accomodare sia l’amministratore di condominio per l’IMU, sia i singoli condomini per la quota parte dell’ l’IRPEF e relative addizionali.
Infatti, i temi sono stati affrontati dallo stesso Dipartimento delle Finanze con tre distinte e separate risposte.
Con riferimento alle parti comuni dell’edificio, di cui all’art. 1117 c.c. (alloggio del portiere, lavanderia, portineria), l’autorevole interprete, dopo avere memorizzato che le discipline dell’IMU non hanno richiamato la specifica previsione dell’ICI (art. 10, comma 4, del DLgs. n. 504/1992), ha precisato che:
- le dichiarazioni ICI già presentate continuano ad avere effetti anche per l’IMU (si vedano istruzioni approvate con DM 12 maggio 2009), mentre le fattispecie impositive sorte dal 1° gennaio 2012 saranno disciplinate dall’apposito decreto previsto dal comma 12-ter del citato art. 13 del DL n. 201/2011;
- il pagamento dell’IMU può essere eseguito dall’amministratore, in nome e per conto del condominio, per ragioni di “semplificazione degli adempimenti” dei contribuenti.
In buona sostanza, con riguardo al versamento dell’imposta, il Dipartimento delle Finanze ha confermato la prassi adottata per il pagamento dell’ICI, secondo cui, per le parti comuni dell’edificio, i soggetti obbligati sono i condomini, ciascuno per la propria quota di possesso (millesimi); tuttavia, è data facoltà all’amministratore di effettuare il versamento per conto del condominio, dell’intera imposta dovuta per l’unità immobiliare comune (C.M. n. 7/1106 del 10 giugno 1993, risposta 5.15; conforme, C.M. n. 136 del 28 maggio 1998).
Per gli immobili in multiproprietà o a proprietà turnaria (diritto di godimento a tempo parziale), invece, il medesimo Dipartimento delle Finanze, dopo avere rilevato il mancato richiamo della norma prevista per l’ICI (art. 19 della L. n. 388/2000; C.M. n. 3/FL del 7 marzo 2001), ha chiarito che i singoli proprietari sono obbligati al pagamento dell’IMU, ciascuno per la propria quota di diritto.
Ora, fuori da ogni altra considerazione, il pagamento dell’imposta dovuta per le parti comuni potrà essere eseguito dall’amministratore di condominio o della comunione, mentre per gli appartamenti in multiproprietà l’adempimento deve essere assolto da ogni proprietario. Insomma, le ragioni di semplificazione degli adempimenti dei contribuenti non costituiscono un “dogma” assoluto, che, quindi, vale sempre e per tutti i casi. Il che equivale a dire che ogni tributo ha i suoi “pesi” e le sue “misure”. Peraltro, si fa notare che gli amministratori di condominio, ove esistenti (per legge o per scelta), non sono felicissimi di un tale incarico, soprattutto nei casi in cui si trovino ad affrontare l’opposizione di qualche condomino che ritenesse più corretto assolvere personalmente l’adempimento tributario (pro quota).
L’IMU non è deducibile ai fini dell’IRPEF, dell’IRES e dell’IRAP, mentre, per la componente immobiliare, ha sostituito sia l’ICI, sia l’IRPEF e relative addizionali, dovute in relazione ai redditi fondiari concernenti i beni non locati. Nella locuzione di “beni non locati” rientrano anche i fabbricati concessi in uso gratuito (comodato) a parenti o amici e quelli utilizzati a uso promiscuo dall’artista o dal professionista (circ. n. 3/DF/2012, paragrafo 13). In altre parole, per i fabbricati non locati è dovuta soltanto l’IMU, mentre per quelli locati va corrisposta sia l’IMU, sia l’IRPEF e relative addizionali, ove dovute. Per le parti comuni concesse eventualmente in locazione, quindi, alla cassa si devono accomodare sia l’amministratore di condominio per l’IMU, sia i singoli condomini per la quota parte dell’ l’IRPEF e relative addizionali.
Non affrontato il caso dei beni del patrimonio immobiliare pubblico
Il Dipartimento delle Finanze non ha ancora affrontato un altro caso particolare, che pure meriterebbe una precisazione ufficiale. Si tratta dei gestori di beni facenti parte del patrimonio immobiliare pubblico, ossia delle Società per la cartolarizzazione dei beni immobili pubblici (SCIP), che, ai fini dell’ICI, sono stati considerati soggetti passivi dall’art. 2 del DL n. 351/2001 (conv. L. n. 410/2001; R.M. n. 1/DPF del 7 aprile 2005). Alla fine, dovrà farlo. 
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