Immobili
Non è meramente potestativa la condizione relativa al pagamento del prezzo
Secondo la Corte di Cassazione, la sentenza che subordina gli effetti traslativi al pagamento del prezzo va soggetta ad imposta fissa di registro
La sentenza che viene emessa in caso di inadempimento del contratto preliminare di compravendita immobiliare e che realizza “coattivamente” gli effetti del contratto definitivo (art. 2932 c.c.) va soggetta ad imposta di registro in misura fissa se è condizionata al pagamento del residuo prezzo da parte dell’acquirente. Solo al momento dell’effettivo realizzarsi del trasferimento sarà dovuta l’imposta proporzionale. Questo è il principio affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza 6 giugno 2012 n. 9097.
Il caso che ha dato luogo al giudizio può essere così brevemente riassunto. In seguito alla stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare intercorso tra una srl (promittente venditore) e una cooperativa (promissario acquirente), e avente ad oggetto il trasferimento di un terreno di proprietà della srl, le parti non giungevano alla stipula del contratto definitivo, sicché, in seguito all’instaurazione del giudizio, veniva emessa una sentenza “costitutiva degli effetti del definitivo” ex art. 2932 c.c., che subordinava, però, l’effetto traslativo al pagamento del residuo prezzo di 800 milioni di lire da parte della cooperativa. L’Agenzia delle Entrate riteneva che la sentenza dovesse essere assoggettata ad imposta di registro in misura proporzionale, a prescindere dall’esistenza della condizione sospensiva. Le parti impugnavano l’avviso di accertamento, sostenendo, invece, l’applicazione dell’imposta di registro fissa, trattandosi di un atto soggetto a condizione sospensiva. La sentenza della C.T. Prov., che dava ragione alle parti, però, veniva impugnata dall’Agenzia delle Entrate, che di fronte alla C.T. Reg. risultava vittoriosa, in quanto la Regionale riteneva corretta l’applicazione dell’imposta proporzionale, facendo applicazione dell’art. 27 comma 3 del DPR 131/86.
La questione è giunta di fronte alla Corte di Cassazione, che, con la sentenza n. 9097/2012, ha dato ragione ai contribuenti, ritenendo corretto applicare al caso di specie l’imposta di registro in misura fissa (fino al momento del realizzarsi degli effetti traslativi).
Per comprendere appieno la questione, è necessario premettere che, ai sensi dell’art. 27 commi 1 e 2 del DPR 131/86, l’atto soggetto a condizione sospensiva sconta imposta di registro in misura fissa al momento della registrazione. Successivamente, quando l’evento dedotto in contratto come condizione viene ad esistenza, o comunque se ne realizzano gli effetti, deve essere corrisposta l’imposta dovuta sugli effetti dell’atto effettivamente posto in essere, calcolata sulla base della disciplina vigente al momento della formazione dell’atto stesso. Dall’imposta così calcolata deve essere scomputata l’imposta fissa pagata al momento della registrazione.
Una particolare disciplina è, però, prevista per gli atti soggetti a condizione “meramente postestativa”, ovvero la condizione il cui avveramento dipende dal mero arbitrio di una delle parti. Infatti, i successivi commi 3 e 4 dell’art. 27 del DPR 131/86 dispongono che:
- l’atto soggetto a condizione meramente potestativa dipendente dalla mera volontà “dell’acquirente o del creditore” è soggetto ad imposta di registro come se la condizione non fosse stata apposta (art. 27 comma 3 del DPR 131/86);
- l’atto soggetto a condizione meramente potestativa dipendente dal mero arbitrio “del venditore o dell’obbligato” sconta imposta di registro in misura fissa (art. 27 comma 4 del DPR 131/86).
Facendo applicazione di tale disciplina (e dell’art. 37 del DPR 131/86), alcune sentenze della Corte di Cassazione (cfr. Cass. 16 marzo 2011 n. 6116 e Cass. 27 marzo 2003 n. 4627) hanno affermato che la sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, condizionata al pagamento del residuo prezzo (in quanto atto soggetto a condizione meramente postestativa dipendente dalla mera volontà dell’acquirente) sia soggetta ad imposta di registro proporzionale.
/ Anita MAURO
FONTE:eutekne
Il caso che ha dato luogo al giudizio può essere così brevemente riassunto. In seguito alla stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare intercorso tra una srl (promittente venditore) e una cooperativa (promissario acquirente), e avente ad oggetto il trasferimento di un terreno di proprietà della srl, le parti non giungevano alla stipula del contratto definitivo, sicché, in seguito all’instaurazione del giudizio, veniva emessa una sentenza “costitutiva degli effetti del definitivo” ex art. 2932 c.c., che subordinava, però, l’effetto traslativo al pagamento del residuo prezzo di 800 milioni di lire da parte della cooperativa. L’Agenzia delle Entrate riteneva che la sentenza dovesse essere assoggettata ad imposta di registro in misura proporzionale, a prescindere dall’esistenza della condizione sospensiva. Le parti impugnavano l’avviso di accertamento, sostenendo, invece, l’applicazione dell’imposta di registro fissa, trattandosi di un atto soggetto a condizione sospensiva. La sentenza della C.T. Prov., che dava ragione alle parti, però, veniva impugnata dall’Agenzia delle Entrate, che di fronte alla C.T. Reg. risultava vittoriosa, in quanto la Regionale riteneva corretta l’applicazione dell’imposta proporzionale, facendo applicazione dell’art. 27 comma 3 del DPR 131/86.
La questione è giunta di fronte alla Corte di Cassazione, che, con la sentenza n. 9097/2012, ha dato ragione ai contribuenti, ritenendo corretto applicare al caso di specie l’imposta di registro in misura fissa (fino al momento del realizzarsi degli effetti traslativi).
Per comprendere appieno la questione, è necessario premettere che, ai sensi dell’art. 27 commi 1 e 2 del DPR 131/86, l’atto soggetto a condizione sospensiva sconta imposta di registro in misura fissa al momento della registrazione. Successivamente, quando l’evento dedotto in contratto come condizione viene ad esistenza, o comunque se ne realizzano gli effetti, deve essere corrisposta l’imposta dovuta sugli effetti dell’atto effettivamente posto in essere, calcolata sulla base della disciplina vigente al momento della formazione dell’atto stesso. Dall’imposta così calcolata deve essere scomputata l’imposta fissa pagata al momento della registrazione.
Una particolare disciplina è, però, prevista per gli atti soggetti a condizione “meramente postestativa”, ovvero la condizione il cui avveramento dipende dal mero arbitrio di una delle parti. Infatti, i successivi commi 3 e 4 dell’art. 27 del DPR 131/86 dispongono che:
- l’atto soggetto a condizione meramente potestativa dipendente dalla mera volontà “dell’acquirente o del creditore” è soggetto ad imposta di registro come se la condizione non fosse stata apposta (art. 27 comma 3 del DPR 131/86);
- l’atto soggetto a condizione meramente potestativa dipendente dal mero arbitrio “del venditore o dell’obbligato” sconta imposta di registro in misura fissa (art. 27 comma 4 del DPR 131/86).
Facendo applicazione di tale disciplina (e dell’art. 37 del DPR 131/86), alcune sentenze della Corte di Cassazione (cfr. Cass. 16 marzo 2011 n. 6116 e Cass. 27 marzo 2003 n. 4627) hanno affermato che la sentenza di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, condizionata al pagamento del residuo prezzo (in quanto atto soggetto a condizione meramente postestativa dipendente dalla mera volontà dell’acquirente) sia soggetta ad imposta di registro proporzionale.
Il pagamento di 800 milioni non dipende dal mero arbitrio
La Corte di Cassazione, nella sentenza n. 9097/2012 in commento, però, non condivide tale orientamento e afferma, invece, che la sentenza in questione deve essere assoggettata ad imposta di registro in misura fissa ai sensi dell’art. 27 comma 1 del DPR 131/86, in quanto la condizione avente ad oggetto il pagamento del residuo prezzo non è “condizione meramente potestativa”. Infatti – spiega la Corte – la condizione è “meramente potestativa” solo ove consista in un fatto volontario il cui compimento non dipende da seri e apprezzabili motivi, ma dal mero arbitrio della parte: il pagamento di un prezzo di 800 milioni di lire “non è un evento idoneo a qualificare come meramente potestativa la condizione in cui esso sia dedotto”./ Anita MAURO
FONTE:eutekne
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