ilcasodelgiorno
Plafond del 5% sugli immobili promiscui
Per le spese di manutenzione aventi natura non incrementativa sostenute dai professionisti, valgono le regole degli immobili strumentali
I titolari di reddito di lavoro autonomo che utilizzano immobili ad uso promiscuo soggiaciono alla disciplina dell’art. 54 comma 3 del TUIR, norma che prevede testualmente la deducibilità di “una somma pari al 50 per cento della rendita ovvero, in caso di immobili acquisiti mediante locazione, anche finanziaria, un importo pari al 50 per cento del relativo canone. Nella stessa misura sono deducibili le spese per i servizi relativi a tali immobili nonché quelle relative all’ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione degli immobili utilizzati, che per le loro caratteristiche non sono imputabili ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono”.
Ciò per espressa previsione normativa, a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo Comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o professione.
L’applicazione del mero dato letterale porta a conclusioni che non sembrano appaganti sul piano sistematico, soprattutto con riferimento alle spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione.
Vediamo, in sintesi, i termini del problema.
Come evidenziato dalla circolare del CNDCEC n. 1/2008 a cura dell’Istituto di ricerca, il Legislatore ha inteso replicare nell’ambito del reddito di lavoro autonomo il trattamento fiscale delle spese di “manutenzione, riparazione, ammodernamento e trasformazione” previste ai fini IRES dall’art. 102 comma 6 del TUIR.
Con riferimento agli immobili strumentali (vale a dire quelli utilizzati in via esclusiva), l’art. 54 comma 2 ha inoltre previsto che:
- le spese non incrementative sono deducibili nel periodo d’imposta del loro sostenimento nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni ammortizzabili quale risulta all’inizio del periodo d’imposta dal registro dei beni ammortizzabili;
- le spese incrementative sono deducibili indirettamente, in quanto aumentano il costo fiscale del bene di riferimento; peraltro, in assenza di tale costo, le spese in questione sono deducibili in base ai medesimi criteri previsti per le spese non incrementative (cfr. circ. CNDCEC n. 1/2008 e ris. Agenzia delle Entrate n. 99 dell’8 aprile 2009).
Nel caso degli immobili ad uso promiscuo, come si è evidenziato, il Legislatore non prevede per le spese non incrementative il plafond del 5%.
Sul punto, la citata circolare del CNDCEC n. 1/2008 si è soffermata sui rapporti tra comma 2 (immobili strumentali) e comma 3 (immobili ad uso promiscuo) dell’art. 54 del TUIR, sottolineando che alcune disposizioni previste per gli immobili strumentali, non sono replicate per gli immobili ad uso promiscuo (ad esempio, la richiamata soglia di deducibilità del 5% del costo dei beni ammortizzabili).
Valorizzando un’interpretazione meramente letterale, dette disposizioni non assumerebbero rilevanza ai fini in esame (e quindi le spese di manutenzione sarebbero deducibili al 50% nell’esercizio di sostenimento). Appare invece preferibile, come affermato dal nostro Istituto di Ricerca, ritenere che il comma 3 disciplini unicamente la misura della deducibilità delle spese afferente gli immobili ad uso promiscuo, mentre le regole di deduzione dovrebbero essere uniche per entrambe le categorie di immobili (cfr. circ. CNDCEC n. 1/2008).
Sulla base di queste premesse, anche alle spese di natura non incrementativa relative agli immobili ad uso promiscuo si dovrebbe applicare il plafond del 5% al fine di determinare le spese deducibili nell’esercizio di sostenimento e l’eccedenza deducibile per quote nei 5 esercizi successivi.
Analogo trattamento dovrebbe valere per le spese incrementative. In questo caso, non essendovi un costo fiscalmente riconosciuto, sulla base dei principi espressi anche dall’Agenzia delle Entrate nella ris. n. 99/2009, dovrebbero applicarsi sempre i criteri previsti per le spese non incrementative.
Detta soluzione interpretativa sembra avallata anche dalle istruzioni al rigo RE10 di UNICO 2012, ove si afferma che nel summenzionato rigo occorre indicare anche il 50% dell’ammontare della quota deducibile nell’anno delle spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione non imputabili a incremento del costo relative agli immobili promiscui.
Il fatto che le istruzioni si riferiscano alle quote, mentre il comma 3 faccia riferimento alle spese, sembra confermare l’interpretazione a suo tempo proposta dall’IRDCEC.
Da ultimo, si ricorda che, in presenza dei requisiti richiesti dall’art. 16-bis del TUIR (detrazione delle spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio), è possibile fruire della detrazione, ancorché ridotta al 50%, ove gli interventi si riferiscano unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione.
Si tratta della detrazione del 36% (a breve 50%), che, per la quota riferibile all’utilizzo personale, appare compatibile con la deducibilità delle spese riconducibili all’attività professionale.
/ Alessandro COTTO
fonte:eutekne
Ciò per espressa previsione normativa, a condizione che il contribuente non disponga nel medesimo Comune di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte o professione.
L’applicazione del mero dato letterale porta a conclusioni che non sembrano appaganti sul piano sistematico, soprattutto con riferimento alle spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione.
Vediamo, in sintesi, i termini del problema.
Come evidenziato dalla circolare del CNDCEC n. 1/2008 a cura dell’Istituto di ricerca, il Legislatore ha inteso replicare nell’ambito del reddito di lavoro autonomo il trattamento fiscale delle spese di “manutenzione, riparazione, ammodernamento e trasformazione” previste ai fini IRES dall’art. 102 comma 6 del TUIR.
Con riferimento agli immobili strumentali (vale a dire quelli utilizzati in via esclusiva), l’art. 54 comma 2 ha inoltre previsto che:
- le spese non incrementative sono deducibili nel periodo d’imposta del loro sostenimento nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni ammortizzabili quale risulta all’inizio del periodo d’imposta dal registro dei beni ammortizzabili;
- le spese incrementative sono deducibili indirettamente, in quanto aumentano il costo fiscale del bene di riferimento; peraltro, in assenza di tale costo, le spese in questione sono deducibili in base ai medesimi criteri previsti per le spese non incrementative (cfr. circ. CNDCEC n. 1/2008 e ris. Agenzia delle Entrate n. 99 dell’8 aprile 2009).
Nel caso degli immobili ad uso promiscuo, come si è evidenziato, il Legislatore non prevede per le spese non incrementative il plafond del 5%.
Sul punto, la citata circolare del CNDCEC n. 1/2008 si è soffermata sui rapporti tra comma 2 (immobili strumentali) e comma 3 (immobili ad uso promiscuo) dell’art. 54 del TUIR, sottolineando che alcune disposizioni previste per gli immobili strumentali, non sono replicate per gli immobili ad uso promiscuo (ad esempio, la richiamata soglia di deducibilità del 5% del costo dei beni ammortizzabili).
Valorizzando un’interpretazione meramente letterale, dette disposizioni non assumerebbero rilevanza ai fini in esame (e quindi le spese di manutenzione sarebbero deducibili al 50% nell’esercizio di sostenimento). Appare invece preferibile, come affermato dal nostro Istituto di Ricerca, ritenere che il comma 3 disciplini unicamente la misura della deducibilità delle spese afferente gli immobili ad uso promiscuo, mentre le regole di deduzione dovrebbero essere uniche per entrambe le categorie di immobili (cfr. circ. CNDCEC n. 1/2008).
Sulla base di queste premesse, anche alle spese di natura non incrementativa relative agli immobili ad uso promiscuo si dovrebbe applicare il plafond del 5% al fine di determinare le spese deducibili nell’esercizio di sostenimento e l’eccedenza deducibile per quote nei 5 esercizi successivi.
Analogo trattamento dovrebbe valere per le spese incrementative. In questo caso, non essendovi un costo fiscalmente riconosciuto, sulla base dei principi espressi anche dall’Agenzia delle Entrate nella ris. n. 99/2009, dovrebbero applicarsi sempre i criteri previsti per le spese non incrementative.
Detta soluzione interpretativa sembra avallata anche dalle istruzioni al rigo RE10 di UNICO 2012, ove si afferma che nel summenzionato rigo occorre indicare anche il 50% dell’ammontare della quota deducibile nell’anno delle spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione non imputabili a incremento del costo relative agli immobili promiscui.
Il fatto che le istruzioni si riferiscano alle quote, mentre il comma 3 faccia riferimento alle spese, sembra confermare l’interpretazione a suo tempo proposta dall’IRDCEC.
Da ultimo, si ricorda che, in presenza dei requisiti richiesti dall’art. 16-bis del TUIR (detrazione delle spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio), è possibile fruire della detrazione, ancorché ridotta al 50%, ove gli interventi si riferiscano unità immobiliari residenziali adibite promiscuamente all’esercizio dell’arte o della professione.
Si tratta della detrazione del 36% (a breve 50%), che, per la quota riferibile all’utilizzo personale, appare compatibile con la deducibilità delle spese riconducibili all’attività professionale.
/ Alessandro COTTO
fonte:eutekne
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