Immobili dei professionisti
Bisogna, in primis, effettuare un distinguo tra immobili strumentali e immobili a uso promiscuo
La disciplina degli immobili utilizzati dai titolari di reddito di lavoro autonomo ha subìto negli anni diverse modifiche normative per cui, in vista dell’appuntamento di UNICO, può essere utile ripercorrere i tratti essenziali della disciplina.
In primo luogo, occorre distinguere tra immobile avente natura strumentale ovvero natura promiscua.
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 13 del 2 marzo 2010, ha precisato che sono tali gli immobili utilizzati in via esclusiva per l’esercizio dell’attività, recependo peraltro l’interpretazione a suo tempo prospettata dall’IRDCEC con la circolare n. 1/2008.
Gli immobili strumentali, ai sensi dell’art. 43 del TUIR, non si considerano produttivi di reddito fondiario e pertanto, come chiaramente evidenziato nelle istruzioni a UNICO, non devono essere dichiarati nel quadro RB.
Nel quadro RE può essere dedotto l’ammontare della quota di ammortamento di competenza dell’anno del costo d’acquisto, solo relativamente agli immobili acquistati entro il 14 giugno 1990 ovvero nel triennio 2007-2009.
Fuori da queste ipotesi, gli ammortamenti non sono deducibili, mentre lo sono le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione, così come lo sono le altre spese relative all’immobile strumentale.
Gli immobili utilizzati in parte per fini professionali e in parte per fini personali confluiscono nella categoria degli immobili ad uso promiscuo.
Sul punto, è di un certo interesse la risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate in occasione di UNICO MAP 2012, nella quale si è precisato che, ai fini della deduzione della rendita catastale e delle spese per servizi relativi agli immobili ad uso promiscuo, risulta irrilevante la porzione di unità immobiliare che il professionista decide di utilizzare per lo svolgimento dell’attività professionale: una sola stanza ovvero più della metà dell’immobile.
A ben vedere, la nozione di uso promiscuo non sembra richiedere neppure che vi sia un locale esclusivamente dedicato all’attività professionale, essendo sufficiente che l’immobile sia utilizzato anche per l’attività professionale e che, nello stesso Comune, il contribuente non disponga di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte e della professione.
Con riguardo agli immobili ad uso promiscuo, deve essere compilato il quadro RB, indicando l’ammontare della rendita catastale rivalutata del 5%.
Nel caso di immobile utilizzato anche come abitazione principale (dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari), compete la deduzione del 50% della rendita catastale (C.M. 27 maggio 1994 n. 73/E) da indicare direttamente nel quadro RN.
Nel quadro RE deve essere invece riportato, in quanto deducibile, il 50% della rendita catastale nonché il 50% delle spese per servizi e dell’ammontare della quota deducibile nell’anno delle spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione.
Nel caso di contratti di leasing di immobili strumentali, occorre verificare anche in questo caso la data di stipula del contratto:
- per i contratti stipulati dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006 è deducibile la sola rendita catastale;
- per i contratti stipulati entro il 14 giugno 1990 e nel triennio 2007-2009 è deducibile il canone di locazione finanziaria;
- per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2010 non sono deducibili né il canone, né la rendita catastale (cfr. risoluzione Agenzia delle Entrate n. 13 del 2 marzo 2010).
Per gli immobili ad uso promiscuo, utilizzati in base a un contratto di leasing:
- per i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2006 è deducibile il 50% della rendita catastale;
- per i contratti stipulati nel triennio 2007-2009 è deducibile il 50% dei canoni di locazione;
- per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2010 sono indeducibili tanto il canone quanto la rendita catastale.
Con riferimento a quest’ultimo punto, è vero che, in base all’art. 54 comma 3 del TUIR, per gli immobili acquisiti mediante locazione, anche finanziaria, è deducibile un importo pari al 50% del relativo canone.
Occorre tuttavia ricordare che, per effetto della L. 296/2006, le disposizioni introdotte in materia di deduzione dei canoni di locazione finanziaria degli immobili (anche a uso promiscuo) per l’esercizio dell’arte o della professione si applicano solo ai contratti di locazione finanziaria stipulati nel triennio 2007-2009.
Da notare come tale distinzione non venga riproposta dalle istruzioni al rigo RE10 di UNICO PF, le quali, riprendendo il semplice dettato dell’art. 54 comma 3, possono essere fonte di eventuali errori.
/ Alessandro COTTO
FONTE:EUTEKNE
In primo luogo, occorre distinguere tra immobile avente natura strumentale ovvero natura promiscua.
L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 13 del 2 marzo 2010, ha precisato che sono tali gli immobili utilizzati in via esclusiva per l’esercizio dell’attività, recependo peraltro l’interpretazione a suo tempo prospettata dall’IRDCEC con la circolare n. 1/2008.
Gli immobili strumentali, ai sensi dell’art. 43 del TUIR, non si considerano produttivi di reddito fondiario e pertanto, come chiaramente evidenziato nelle istruzioni a UNICO, non devono essere dichiarati nel quadro RB.
Nel quadro RE può essere dedotto l’ammontare della quota di ammortamento di competenza dell’anno del costo d’acquisto, solo relativamente agli immobili acquistati entro il 14 giugno 1990 ovvero nel triennio 2007-2009.
Fuori da queste ipotesi, gli ammortamenti non sono deducibili, mentre lo sono le spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione, così come lo sono le altre spese relative all’immobile strumentale.
Gli immobili utilizzati in parte per fini professionali e in parte per fini personali confluiscono nella categoria degli immobili ad uso promiscuo.
Sul punto, è di un certo interesse la risposta fornita dall’Agenzia delle Entrate in occasione di UNICO MAP 2012, nella quale si è precisato che, ai fini della deduzione della rendita catastale e delle spese per servizi relativi agli immobili ad uso promiscuo, risulta irrilevante la porzione di unità immobiliare che il professionista decide di utilizzare per lo svolgimento dell’attività professionale: una sola stanza ovvero più della metà dell’immobile.
A ben vedere, la nozione di uso promiscuo non sembra richiedere neppure che vi sia un locale esclusivamente dedicato all’attività professionale, essendo sufficiente che l’immobile sia utilizzato anche per l’attività professionale e che, nello stesso Comune, il contribuente non disponga di altro immobile adibito esclusivamente all’esercizio dell’arte e della professione.
Con riguardo agli immobili ad uso promiscuo, deve essere compilato il quadro RB, indicando l’ammontare della rendita catastale rivalutata del 5%.
Nel caso di immobile utilizzato anche come abitazione principale (dimora abituale del contribuente o dei suoi familiari), compete la deduzione del 50% della rendita catastale (C.M. 27 maggio 1994 n. 73/E) da indicare direttamente nel quadro RN.
Nel quadro RE deve essere invece riportato, in quanto deducibile, il 50% della rendita catastale nonché il 50% delle spese per servizi e dell’ammontare della quota deducibile nell’anno delle spese di ammodernamento, ristrutturazione e manutenzione.
Nel caso di contratti di leasing di immobili strumentali, occorre verificare anche in questo caso la data di stipula del contratto:
- per i contratti stipulati dal 15 giugno 1990 al 31 dicembre 2006 è deducibile la sola rendita catastale;
- per i contratti stipulati entro il 14 giugno 1990 e nel triennio 2007-2009 è deducibile il canone di locazione finanziaria;
- per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2010 non sono deducibili né il canone, né la rendita catastale (cfr. risoluzione Agenzia delle Entrate n. 13 del 2 marzo 2010).
Per gli immobili ad uso promiscuo, utilizzati in base a un contratto di leasing:
- per i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2006 è deducibile il 50% della rendita catastale;
- per i contratti stipulati nel triennio 2007-2009 è deducibile il 50% dei canoni di locazione;
- per i contratti stipulati a partire dal 1° gennaio 2010 sono indeducibili tanto il canone quanto la rendita catastale.
Con riferimento a quest’ultimo punto, è vero che, in base all’art. 54 comma 3 del TUIR, per gli immobili acquisiti mediante locazione, anche finanziaria, è deducibile un importo pari al 50% del relativo canone.
Occorre tuttavia ricordare che, per effetto della L. 296/2006, le disposizioni introdotte in materia di deduzione dei canoni di locazione finanziaria degli immobili (anche a uso promiscuo) per l’esercizio dell’arte o della professione si applicano solo ai contratti di locazione finanziaria stipulati nel triennio 2007-2009.
Da notare come tale distinzione non venga riproposta dalle istruzioni al rigo RE10 di UNICO PF, le quali, riprendendo il semplice dettato dell’art. 54 comma 3, possono essere fonte di eventuali errori.
/ Alessandro COTTO
FONTE:EUTEKNE
Una domanda
RispondiEliminaMa il giorno che si vende, un immobile ad uso promiscuo (casa e studio), la plusvalenza prodotta è tassata?