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Per l’IMU le servitù prediali sono irrilevanti

Oltre al proprietario, devono versare l’imposta i titolari di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli immobili

/ Arianna ZENI

/ Giovedì 07 giugno 2012

I soggetti tenuti al versamento dell’IMU sono espressamente elencati dall’art. 9, comma 1 del DLgs. 23/2011 e sono “il proprietario di immobili, (…) ovvero, il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sugli stessi.”
Soggetto passivo dell’imposta, quindi, è, in linea di massima, il proprietario dell’immobile, tuttavia, se l’immobile è gravato da un diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie, soggetto passivo è il titolare di tale diritto, e non il proprietario (anche detto “nudo proprietario”) (vista la sostanziale identità del dettame normativo, l’impostazione riferita ricalca quella già propria dell’ICI, cfr. la circ. n. 118 del 7 giugno 2000).
Il chiarimento risulta necessario per via del fatto che, sebbene il regolamento contenga le indicazioni corrette, su alcuni siti internet comunali vengono indicati, tra i soggetti passivi dell’IMU, anche i titolari di servitù prediali.
Quanto scritto sulla pagina web del Comune non ha alcun valore, ma spesso e volentieri i contribuenti si limitano a consultare tale pagina senza preoccuparsi di verificare quanto deliberato dal Consiglio comunale.
Anzitutto, è bene precisare che il presupposto dell’imposta municipale è il possesso di immobili. Possesso che, ai sensi dell’art. 1140 c.c. è definito come “il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale”.

I diritti reali fondano il possesso rilevante ai fini IMU

Attenendosi al possesso legittimo (l’unico rilevante nel contesto in esame, e non quello illegittimo), si può asserire che il possesso postula e presuppone a suo fondamento la posizione di dominus, vale a dire la sussistenza di un titolo giuridico avente natura di diritto reale (afferente cioè la cosa – res).
Si tratta quindi di capire quali siano i diritti reali idonei a fondare quel possesso degli immobili che funge da presupposto per l’applicazione del tributo.
Agli specifici fini dell’IMU, la norma è chiara e riconosce la rilevanza dei seguenti diritti reali a fondamento del possesso:
- la proprietà (ius in re propria);
- nonché, tra i diritti reali di godimento su cosa altrui (iura in re aliena): l’usufrutto; l’uso; l’abitazione; l’enfiteusi; la superficie.
La norma, lo si ribadisce, non riconosce nessuna rilevanza, ai fini della soggettività passiva IMU, alle servitù prediali, che pure pacificamente sono annoverate dal codice civile tra i diritti reali su beni altrui. Tra l’altro, sembrerebbe profilarsi la violazione dell’art. 52, comma 1 del DLgs. 446/97, nella parte in cui sancisce che il Comune non può in ogni caso modificare, fra l’altro, l’individuazione e la definizione “dei soggetti passivi”.
Pertanto, se un fabbricato è gravato da servitù (es. di passaggio), rispetto ad esso il soggetto passivo IMU sarà il proprietario del fabbricato, e non il titolare della servitù.
Pare evidente, infatti, che il presupposto per l’applicazione dell’IMU (il possesso) si configura in capo al possessore del fondo servente.
Si ricorda che le servitù prediali, definite dall’art. 1027 c.c. quali peso imposto sopra un fondo (detto fondo servente) per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (detto fondo dominante), non si estrinsecano nel possesso del fondo servente da parte del titolare del fondo dominante.
Al contrario, il possesso del fondo servente persiste in capo al titolare di quest’ultimo (es. proprietario, usufruttuario, ecc.), che tuttavia, nel godere e/o disporre del fondo entro i limiti del proprio diritto (proprietà, usufrutto, ecc.), dovrà garantire al titolare del fondo dominante l’esercizio della servitù attiva.
Si ricorda, infine, che, in deroga al principio che individua il presupposto per l’applicazione dell’IMU nel possesso degli immobili, la soggettività passiva IMU, rispetto agli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, detenuti in leasing, è riferita al locatario (art. 9, comma 1 del DLgs. 23/2011).
Rispetto alle aree demaniali in regime di concessione, invece, l’art. 9, comma 1 del DLgs. 23/2011 individua quale soggetto passivo IMU il concessionario.