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Società immobiliari, in UNICO i rimedi fiscali per canoni non incassati
L’obiettivo di ottenere il riconoscimento fiscale del mancato incasso dei canoni è tutt’altro che agevole
Le società immobiliari di gestione che detengono immobili destinati alla locazione, sia abitativi che commerciali, sono alle prese con il modello UNICO, nel quale sottoporre a tassazione il canone di locazione con le regole speciali del reddito fondiario. Nel contempo, la situazione di difficoltà economica generale provoca sempre più frequentemente difficoltà da parte del locatario a corrispondere regolarmente il canone di locazione e, dal punto di vista del locatore, si tratta di capire se sia possibile nel modello UNICO ottenere il riconoscimento fiscale del mancato incasso dei canoni, obiettivo tutt’altro che agevole.
La locazione da parte di una società di capitali di un immobile abitativo comporta, a norma dell’art. 90 del TUIR, la determinazione del reddito con le regole fondiarie anche se esso rimane reddito d’impresa. Ciò significa determinare il reddito assumendo il canone contrattuale annuo, ed eventualmente riducendolo del 15% se sono state sostenute spese documentate di manutenzione ordinaria (ipotesi piuttosto improbabile, atteso che la locazione ordinaria di regole spetta al locatario). Nel modello dichiarativo UNICO SC, sono le previste le variazioni (in aumento e in diminuzione) ai righi RF 12 e 39, rispettivamente, dei costi e dei proventi relativi agli immobili abitativi locati. Poi si assumerà il canone contrattuale e lo si imputerà al rigo RF 11 tra le variazioni in aumento. In pratica, nella maggior parte dei casi, il reddito tassabile corrisponde al canone contrattuale, avendo recuperato in aumento i costi sostenuti relativi all’immobile. Eventuali manutenzioni ordinarie sostenute dalla società locataria, e da questa documentabili, possono ridurre fino al massimo dell’85% il canone contrattuale da indicare al citato rigo RF 11.
Se, invece, la locazione riguarda immobili non abitativi, il reddito derivante dal contratto di locazione maturato nell’anno sarà già stato imputato a Conto economico tra i proventi, mentre tra i costi figurerà la quota di ammortamento dell’immobile oltre ai costi ad esso relativi e deducibili. In questo caso, non viene eseguita alcuna ripresa nel modello dichiarativo e il reddito è quello che risulta in base al principio di derivazione dal Conto economico civilistico.
I contribuenti imprenditori che vantano crediti verso gli inquilini per canoni non percepiti possono valutare a quali condizioni la situazione di morosità sia riconosciuta fiscalmente.
Esaminiamo, innanzitutto, il caso della locazione abitativa. Il rimando operato dall’art. 90 del TUIR all’applicazione delle regole del reddito fondiario fa sì che si possa applicare un beneficio tipico del locatore persona fisica, cioè la possibilità di non dichiarare i canoni a partire dal periodo d’imposta in cui si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità. Le istruzioni al modello UNICO SC avvertono che, se tale procedimento si è concluso prima della presentazione del modello UNICO SC, la società locatrice potrà non sottoporre a tassazione i canoni non percepiti.
/ Paolo MENEGHETTI
FONTE:EUTEKNE
La locazione da parte di una società di capitali di un immobile abitativo comporta, a norma dell’art. 90 del TUIR, la determinazione del reddito con le regole fondiarie anche se esso rimane reddito d’impresa. Ciò significa determinare il reddito assumendo il canone contrattuale annuo, ed eventualmente riducendolo del 15% se sono state sostenute spese documentate di manutenzione ordinaria (ipotesi piuttosto improbabile, atteso che la locazione ordinaria di regole spetta al locatario). Nel modello dichiarativo UNICO SC, sono le previste le variazioni (in aumento e in diminuzione) ai righi RF 12 e 39, rispettivamente, dei costi e dei proventi relativi agli immobili abitativi locati. Poi si assumerà il canone contrattuale e lo si imputerà al rigo RF 11 tra le variazioni in aumento. In pratica, nella maggior parte dei casi, il reddito tassabile corrisponde al canone contrattuale, avendo recuperato in aumento i costi sostenuti relativi all’immobile. Eventuali manutenzioni ordinarie sostenute dalla società locataria, e da questa documentabili, possono ridurre fino al massimo dell’85% il canone contrattuale da indicare al citato rigo RF 11.
Se, invece, la locazione riguarda immobili non abitativi, il reddito derivante dal contratto di locazione maturato nell’anno sarà già stato imputato a Conto economico tra i proventi, mentre tra i costi figurerà la quota di ammortamento dell’immobile oltre ai costi ad esso relativi e deducibili. In questo caso, non viene eseguita alcuna ripresa nel modello dichiarativo e il reddito è quello che risulta in base al principio di derivazione dal Conto economico civilistico.
I contribuenti imprenditori che vantano crediti verso gli inquilini per canoni non percepiti possono valutare a quali condizioni la situazione di morosità sia riconosciuta fiscalmente.
Esaminiamo, innanzitutto, il caso della locazione abitativa. Il rimando operato dall’art. 90 del TUIR all’applicazione delle regole del reddito fondiario fa sì che si possa applicare un beneficio tipico del locatore persona fisica, cioè la possibilità di non dichiarare i canoni a partire dal periodo d’imposta in cui si è concluso il procedimento di convalida di sfratto per morosità. Le istruzioni al modello UNICO SC avvertono che, se tale procedimento si è concluso prima della presentazione del modello UNICO SC, la società locatrice potrà non sottoporre a tassazione i canoni non percepiti.
Per locazioni di immobili commerciali non si applica la detassazione
Discorso diverso per le locazioni di immobili commerciali, per le quali non è applicabile tale detassazione e, quindi, il ricavo contrattuale derivante dal canone, ancorché non percepito, partecipa alla formazione del reddito. In quest’ultima situazione, le società locatrici non possono ridurre i ricavi maturati in relazione al contratto di locazione, però possono valutare l’esigibilità del credito ed eventualmente svalutarlo laddove ricorrano elementi certi e precisi ex art. 101 comma 5 del TUIR. È noto che, sul punto, l’Agenzia delle Entrate ha una posizione quantomai rigorosa (cfr. ris. 16/2009), ma si sta affermando una giurisprudenza di merito decisamente più favorevole al contribuente, che riconosce l’inesigibilità del credito quando tale condizione emerge in modo incontrovertibile da relazioni dei professionisti di parte circa lo stato di insolvenza del debitore (cfr. C.T. Reg. delle Marche, sent. n. 113/10 e C.T. Prov. Parma, sent. n. 91/10). In alternativa, è sempre esperibile la via della remissione del debito, fermo restando che la perdita sul credito da mancata locazione potrà ottenere, se del caso, il riconoscimento fiscale sul fronte IRES, ma non sul fronte IRAP, attesa la nota indeducibilità per quest’ultima imposta delle perdite su crediti./ Paolo MENEGHETTI
FONTE:EUTEKNE
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