Immobili
Agevolazioni ridimensionate per gli immobili storico-artistici locati
Il DL n. 16 convertito ha eliminato la previsione per cui la tassazione deve avvenire sulla base della rendita catastale minore della zona censuaria
/ Martedì 01 maggio 2012
Il Decreto “semplificazioni fiscali” (DL 16/2012), definitivamente convertito in legge il 26 aprile scorso (L. 44/2012), ha sostanzialmente ridisegnato il trattamento fiscale degli immobili di interesse storico o artistico concessi in locazione.
L’articolo 11, comma 2, della L. 413/1991 stabiliva che, in ogni caso, il reddito di tali immobili fosse determinato mediante l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato.
In forza di tale disposizione, le istruzioni del modello UNICO PF 2012 (per l’anno 2011) stabiliscono che la rendita da indicare è quella minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato e, nel caso di tassazione ordinaria, l’importo del canone di locazione non rileva per la determinazione del reddito imponibile del fabbricato. L’irrilevanza del canone di locazione degli immobili storici e artistici e la tassazione soltanto sulla base della minore rendita catastale fra quelle della zona censuaria di ubicazione dell’unità immobiliare, peraltro, erano già state confermate anche dalle circolari n. 28/2011 e n. 2/2006.
L’articolo 4, comma 5-quater, del DL 16/2012, (conv. con modif. dall’articolo 1 della L. n. 44/2012, pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 85 della G.U. n. 99 del 28 aprile), ha abrogato il sopra illustrato articolo 11, comma 2, della L. 413/1991, cancellando quindi la previsione normativa per cui la tassazione degli immobili di interesse storico o artistico deve avvenire, comunque, sulla base della rendita catastale minore della zona censuaria di appartenenza dell’immobile.
Inoltre, il successivo comma 5-sexies, intervenendo sugli articoli 37, comma 4-bis, e 90, comma 1, del TUIR, ha previsto, per gli immobili storici e artistici locati, che, qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 35%, sia superiore alla rendita catastale, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.
Pertanto, a differenza di quanto avveniva in precedenza, per cui i canoni di locazione degli immobili storici o artistici non assumevano rilevanza ai fini della tassazione, basata soltanto sulla minore rendita catastale della zona censuaria di appartenenza dell’immobile ex articolo 11, comma 2, della L. 413/1991, ora invece, con la novella legislativa de qua, i canoni assumono rilevanza, nella stragrande maggioranza dei casi, nella misura del 65% del loro ammontare, essendo tale importo di solito superiore alla rendita catastale.
Le nuove disposizioni, peraltro, trovano applicazione, ai sensi dell’articolo 4, comma 5-septies, del DL 16/2012 convertito, già a decorrere dal 2012, a valere, quindi, sulle dichiarazioni dei redditi da presentare nel 2013. Tuttavia, è stato altresì previsto che per la determinazione dell’acconto di quest’anno si assuma, quale imposta del periodo precedente, quella che si sarebbe determinata applicando le nuove disposizioni. Pertanto, in sede di predisposizione dei modelli UNICO 2012 o 730/2012, occorre scomputare dal reddito imponibile risultante la “rendita minima” considerata in relazione all’immobile storico o artistico locato, e aggiungere il 65% del canone effettivo, ricalcolando, così, l’imposta dovuta e versando l’acconto.
L’articolo 11, comma 2, della L. 413/1991 stabiliva che, in ogni caso, il reddito di tali immobili fosse determinato mediante l’applicazione della minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato.
In forza di tale disposizione, le istruzioni del modello UNICO PF 2012 (per l’anno 2011) stabiliscono che la rendita da indicare è quella minore tra le tariffe d’estimo previste per le abitazioni della zona censuaria nella quale è collocato il fabbricato e, nel caso di tassazione ordinaria, l’importo del canone di locazione non rileva per la determinazione del reddito imponibile del fabbricato. L’irrilevanza del canone di locazione degli immobili storici e artistici e la tassazione soltanto sulla base della minore rendita catastale fra quelle della zona censuaria di ubicazione dell’unità immobiliare, peraltro, erano già state confermate anche dalle circolari n. 28/2011 e n. 2/2006.
L’articolo 4, comma 5-quater, del DL 16/2012, (conv. con modif. dall’articolo 1 della L. n. 44/2012, pubblicata sul Supplemento Ordinario n. 85 della G.U. n. 99 del 28 aprile), ha abrogato il sopra illustrato articolo 11, comma 2, della L. 413/1991, cancellando quindi la previsione normativa per cui la tassazione degli immobili di interesse storico o artistico deve avvenire, comunque, sulla base della rendita catastale minore della zona censuaria di appartenenza dell’immobile.
Inoltre, il successivo comma 5-sexies, intervenendo sugli articoli 37, comma 4-bis, e 90, comma 1, del TUIR, ha previsto, per gli immobili storici e artistici locati, che, qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfetariamente del 35%, sia superiore alla rendita catastale, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione.
Pertanto, a differenza di quanto avveniva in precedenza, per cui i canoni di locazione degli immobili storici o artistici non assumevano rilevanza ai fini della tassazione, basata soltanto sulla minore rendita catastale della zona censuaria di appartenenza dell’immobile ex articolo 11, comma 2, della L. 413/1991, ora invece, con la novella legislativa de qua, i canoni assumono rilevanza, nella stragrande maggioranza dei casi, nella misura del 65% del loro ammontare, essendo tale importo di solito superiore alla rendita catastale.
Le nuove disposizioni, peraltro, trovano applicazione, ai sensi dell’articolo 4, comma 5-septies, del DL 16/2012 convertito, già a decorrere dal 2012, a valere, quindi, sulle dichiarazioni dei redditi da presentare nel 2013. Tuttavia, è stato altresì previsto che per la determinazione dell’acconto di quest’anno si assuma, quale imposta del periodo precedente, quella che si sarebbe determinata applicando le nuove disposizioni. Pertanto, in sede di predisposizione dei modelli UNICO 2012 o 730/2012, occorre scomputare dal reddito imponibile risultante la “rendita minima” considerata in relazione all’immobile storico o artistico locato, e aggiungere il 65% del canone effettivo, ricalcolando, così, l’imposta dovuta e versando l’acconto.
Il nuovo regime rimette in gioco l’opzione per la “cedolare secca”
Il nuovo regime di tassazione degli immobili storici e artistici rimette in gioco, quindi, l’opzione per la “cedolare secca”, atteso che molti proprietari di tali immobili non l’avevano considerata, stante il precedente assoggettamento ad imposizione della sola minor rendita catastale della zona censuaria di ubicazione dell’immobile. Passando, con le nuove disposizioni, ad una tassazione del 65% del canone di locazione (salvo improbabili casi in cui la rendita effettiva sia superiore), oltre al 2% di imposta di registro, divengono ora appetibili le aliquote del 19% (per i contratti a canone “calmierato”) e 21% (per i contratti a canone libero) previsti dalla cedolare secca sul canone di locazione contrattualmente stabilito per l’immobile storico o artistico ad uso abitativo (articolo 3 del DLgs. 23/2011). È pur vero però che, in caso di opzione per tale regime, il locatore deve rinunciare alla rivalutazione ISTAT del canone.
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