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Iva

IVA detraibile sugli immobili abitativi destinati all’impresa turistico-alberghiera

La ris. 18 dell’Agenzia chiarisce che, in tal caso, conta la strumentalità per natura del fabbricato e non l’accatastamento

/ Michele BANA

/ Giovedì 23 febbraio 2012

L’Agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 18 di ieri, 22 febbraio 2012, ha affrontato la tematica dell’indetraibilità dell’imposta sul valore aggiunto assolta sugli immobili a destinazione abitativa e sulle corrispondenti spese, precisando che la stessa non opera nel caso in cui il fabbricato sia utilizzato nell’ambito imprenditoriale dell’attività turistico-alberghiera.
Non è stato, quindi, ritenuto applicabile l’art. 19-bis1, lett. i) del DPR n. 633/1972, secondo cui non è ammessa in detrazione l’imposta relativa all’acquisto di immobili a destinazione abitativa, o porzioni degli stessi, né quella afferente la loro locazione, manutenzione, ristrutturazione o gestione. La disposizione non è, tuttavia, applicabile nei confronti di due tipologie di imprese, ovvero quelle:
- aventi ad oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la costruzione dei predetti fabbricati;
- pongono in essere locazioni esenti di cui all’art. 10, n. 8) del DPR n. 633/1972 - recentemente modificato dall’art. 57, comma 1, lett. a) del DL n. 1/2012, entrato in vigore lo scorso 24 gennaio - determinanti la riduzione della percentuale di detrazione dell’IVA, a norma degli artt. 19, comma 5 e 19-bis del predetto Decreto.
L’Amministrazione finanziaria ha, quindi, affermato un’eccezione ad un principio generale ormai consolidato, e da ultimo affermato nella circolare n. 12/2007: l’indetraibilità dell’imposta riguarda i fabbricati abitativi, intendendosi per tali quelli così desumibili dalle risultanze catastali, a prescindere dall’effettivo utilizzo degli stessi.
In particolare, la risoluzione n. 18/2012 ha sostenuto che tali immobili civili - utilizzati dal soggetto passivo nell’ambito di un’attività di tipo ricettivo (esercizi di affittacamere, case ed appartamenti per vacanze), comportanti l’effettuazione di prestazioni di servizi imponibili ad IVA - devono essere trattati come i fabbricati strumentali per natura, indipendentemente dalla classificazione catastale del bene.
Con l’effetto che le spese di acquisto e manutenzione relative a tali cespiti devono ritenersi escluse dal regime di indetraibilità di cui all’art. 19-bis1, lett. i) del DPR n. 633/1972.
A sostegno della propria tesi, l’Agenzia dell’Entrate ha richiamato la stessa circ. n. 12/2007 (paragrafo 9), nonché la ris. n. 117/2004. In tale sede, era stato, infatti, affermato che gli immobili abitativi, quando sono destinabili - secondo la normativa regionale di settore - ad attività turistico-alberghiera, danno luogo a servizi di alloggio imponibili ad IVA con l’aliquota del 10% ai sensi del n. 120 della Tabella A, Parte III, allegata al suddetto Decreto relativo all’imposta, concernente le “prestazioni rese ai clienti alloggiati nelle strutture ricettive di cui all’art. 6 della Legge 17 maggio 1983, n. 217 e successive modificazioni”: quest’ultima norma fa, quindi, riferimento agli immobili arredati gestiti in forma imprenditoriale per l’affitto a turisti, senza offerta di servizi centralizzati, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità superiore ai tre mesi consecutivi.
Dall’ambito del regime di esenzione di cui all’art. 10, n. 8), del DPR n. 633/1972 devono, infatti, considerarsi escluse - in conformità di quanto espressamente stabilito dalla normativa comunitaria (art. 135, punto 2, lett. a) della Direttiva 2006/112/CE) - le prestazioni di alloggio effettuate nel comparto alberghiero, comprendenti quelle di locazione degli immobili ad uso turistico, purché qualificabili come tali in base alla legislazione di settore.

La detraibilità è coerente con i principi generali dell’IVA

Conseguentemente, per ragioni di coerenza con i principi generali dell’IVA, il tributo sull’acquisto di beni e servizi riguardanti tali tipologie di prestazioni deve ritenersi detraibile, ancorché si riferisca ad unità immobiliari che, sotto il profilo fiscale, si presentano come abitative. Ai fini dell’applicazione di tale orientamento, appare, pertanto, necessario verificare concretamente se l’immobile abitativo - nel momento in cui sono realizzati i lavori di manutenzione o ristrutturazione - sia già effettivamente utilizzato per lo svolgimento di attività ricettizia, ovvero se a tale utilizzazione risulti inequivocabilmente destinato.