immobili
La cessione di edificio in demolizione non è cessione di area edificabile
È quanto prevede il diritto comunitario,
come rilevato dal nuovo studio del Notariato sulla qualificazione dei
terreni ai fini tributari
Sul sito del Notariato (notariato.it) è stato pubblicato il recentissimo Studio n. 24-2012/T, che fa il punto della situazione sulla qualificazione dei terreni – come agricoli oppure edificabili – ai fini tributari,
alla luce dei contributi offerti dalla giurisprudenza di legittimità
italiana e da quella comunitaria, nonché dalla prassi amministrativa.
L’interesse per il tema deriva dal fatto che si verte su valori generalmente elevati (come accade quando si tratta di immobili) e che la nozione di terreno edificabile assunta ai fini tributari (ex art. 36 del DL n. 223/2006, conv. dalla L. n. 248/2006), in termini unitari per tutti i settori impositivi (imposte dirette, indirette, ICI/IMU), differisce sostanzialmente da quella valida ai fini urbanistici, essendo imperniata sull’apprezzamento dell’incremento di valore economico che subisce il terreno per effetto della sua semplice considerazione “formale”, da parte dello strumento urbanistico generale (anche solo adottato), a prescindere dai successivi passaggi giuridico-urbanistici che devono essere compiuti per poter addivenire alla concreta edificabilità, spesso caratterizzati da tempi assai lunghi. Tempi che rilevano nella quantificazione del valore, ma non per la qualificazione del terreno come edificabile.
Sotto questo profilo, ricordiamo che un’evidente necessità già delineatasi nella pratica, della quale lo Studio del Notariato non si occupa, è di addivenire con urgenza all’individuazione del carattere di edificabilità dei terreni anche in relazione ai nuovi strumenti di pianificazione (PGT e simili) che si stanno sempre più diffondendo in sostituzione dei tradizionali PRG (si veda “Il Piano Strutturale Comunale non decide l’edificabilità” del 17 luglio 2012).
Lo Studio del Notariato passa in rassegna gli orientamenti giurisprudenziali, relativi ad alcune interessanti questioni dubbie (ad esempio, terreni interessati da centri sportivi o da impianti di distribuzione di carburante, terreni inclusi in fasce di rispetto stradale, ferroviario, paesaggistico, in zona destinata alla realizzazione di impianti fotovoltaici), che confermano come la nozione tributaria di terreno edificabile accolta dalla giurisprudenza e dalla prassi italiane, in linea con il dettato normativo, faccia, in effetti, riferimento essenziale all’“ancoraggio” formale dell’immobile con lo strumento urbanistico generale.
Lo Studio del Notariato sottolinea che il diritto comunitario ha lasciato agli Stati membri la scelta del momento in cui le aree oggetto di cessione acquistano il carattere di edificabilità (Corte di Giustizia causa C- 468/93), cosicché è compatibile col sistema comunitario dell’IVA la richiamata scelta del nostro Legislatore di fissare il momento impositivo nell’approvazione dello strumento urbanistico generale.
Vengono poi passate in rassegna alcune importanti pronunce della Corte di Giustizia relative a casi di cessione di fabbricati parzialmente demoliti o demolendi, in relazione alle quali è possibile ritrarre l’importante principio guida che in tali casi si configurano pur sempre trasferimenti di fabbricati, e non di aree, salva l’ipotesi in cui la cessione sia assistita da impegno espresso del venditore ad assicurare la demolizione del fabbricato.
Il tema dei redditi diversi, sempre di grande attualità per effetto della riapertura dei termini per la rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili disposta dal comma 473 della Legge di stabilità n. 228/2012, trova ulteriori interessanti spunti nella parte finale dello Studio, ove viene richiamata la giurisprudenza della Corte di Cassazione favorevole all’imposizione, quali redditi diversi, delle plusvalenze derivanti da cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, anche se pervenuti per successione.
/ Stefano BARUZZI FONTE EUTEKNE
L’interesse per il tema deriva dal fatto che si verte su valori generalmente elevati (come accade quando si tratta di immobili) e che la nozione di terreno edificabile assunta ai fini tributari (ex art. 36 del DL n. 223/2006, conv. dalla L. n. 248/2006), in termini unitari per tutti i settori impositivi (imposte dirette, indirette, ICI/IMU), differisce sostanzialmente da quella valida ai fini urbanistici, essendo imperniata sull’apprezzamento dell’incremento di valore economico che subisce il terreno per effetto della sua semplice considerazione “formale”, da parte dello strumento urbanistico generale (anche solo adottato), a prescindere dai successivi passaggi giuridico-urbanistici che devono essere compiuti per poter addivenire alla concreta edificabilità, spesso caratterizzati da tempi assai lunghi. Tempi che rilevano nella quantificazione del valore, ma non per la qualificazione del terreno come edificabile.
Sotto questo profilo, ricordiamo che un’evidente necessità già delineatasi nella pratica, della quale lo Studio del Notariato non si occupa, è di addivenire con urgenza all’individuazione del carattere di edificabilità dei terreni anche in relazione ai nuovi strumenti di pianificazione (PGT e simili) che si stanno sempre più diffondendo in sostituzione dei tradizionali PRG (si veda “Il Piano Strutturale Comunale non decide l’edificabilità” del 17 luglio 2012).
Lo Studio del Notariato passa in rassegna gli orientamenti giurisprudenziali, relativi ad alcune interessanti questioni dubbie (ad esempio, terreni interessati da centri sportivi o da impianti di distribuzione di carburante, terreni inclusi in fasce di rispetto stradale, ferroviario, paesaggistico, in zona destinata alla realizzazione di impianti fotovoltaici), che confermano come la nozione tributaria di terreno edificabile accolta dalla giurisprudenza e dalla prassi italiane, in linea con il dettato normativo, faccia, in effetti, riferimento essenziale all’“ancoraggio” formale dell’immobile con lo strumento urbanistico generale.
Lo Studio del Notariato sottolinea che il diritto comunitario ha lasciato agli Stati membri la scelta del momento in cui le aree oggetto di cessione acquistano il carattere di edificabilità (Corte di Giustizia causa C- 468/93), cosicché è compatibile col sistema comunitario dell’IVA la richiamata scelta del nostro Legislatore di fissare il momento impositivo nell’approvazione dello strumento urbanistico generale.
Vengono poi passate in rassegna alcune importanti pronunce della Corte di Giustizia relative a casi di cessione di fabbricati parzialmente demoliti o demolendi, in relazione alle quali è possibile ritrarre l’importante principio guida che in tali casi si configurano pur sempre trasferimenti di fabbricati, e non di aree, salva l’ipotesi in cui la cessione sia assistita da impegno espresso del venditore ad assicurare la demolizione del fabbricato.
Principio disatteso in un caso analogo
Tale
principio, invero, è rispettato dall’Agenzia delle Entrate nella
circolare n. 28/2011 in tema di IVA, mentre è stato disatteso in un caso
analogo, relativo a un’ipotesi di reddito diverso, oggetto della nota
ris. n. 395/2008, molto criticata dalla dottrina ma non revocata, in
quanto le Entrate hanno in tal caso ritenuto potersi configurare una cessione di area edificabile pur se ancora in presenza di un fabbricato demolendo che costituiva l’oggetto dell’atto di cessione.Il tema dei redditi diversi, sempre di grande attualità per effetto della riapertura dei termini per la rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili disposta dal comma 473 della Legge di stabilità n. 228/2012, trova ulteriori interessanti spunti nella parte finale dello Studio, ove viene richiamata la giurisprudenza della Corte di Cassazione favorevole all’imposizione, quali redditi diversi, delle plusvalenze derivanti da cessioni di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria, anche se pervenuti per successione.
/ Stefano BARUZZI FONTE EUTEKNE
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