Imu, pronti al saldo. Condominio, chi paga per le parti comuni?
Il passaggio dall'Ici all'Imu ha creato un vuoto normativo per le parti comuni degli edifici (alloggio portiere, autorimessa, sala riunioni, eccetera) e per le unità immobiliari oggetto di diritto di godimento a tempo parziale (multiproprietà). Le prime disciplinate dall'articolo 10 comma 4 del Dlgs 504/92, che imponeva all'amministratore di presentare la dichiarazione per conto di tutti i condòmini. Le seconde dall'articolo 19 della legge 388/2000, che autorizzava l'amministratore della multiproprietà a versare le quote individuali. Disposizioni non riproposte dalla disciplina Imu e quindi non più applicabili.
Finora è stato risolto solo il problema del soggetto su cui ricade l'obbligo dichiarativo. Dalle istruzioni al modello di dichiarazione emerge infatti che «la dichiarazione deve essere presentata dall'amministratore del condominio per conto di tutti i condomini», recependo così la disciplina prevista per l'Ici dall'articolo 10 del Dlgs 504/92.
Resta comunque il problema del soggetto che deve versare l'imposta. Per l'Ici il ministero dell'Economia, con varie circolari (tra cui la 136/98), consentiva all'amministratore del condominio di effettuare il pagamento unico. Tale orientamento può essere confermato anche per l'Imu per ragioni di semplificazione degli adempimenti dei contribuenti, come peraltro affermato dal Dipartimento delle Finanze allo Sportello Imu del Sole 24 Ore del 31/5/2012. D'altronde sarebbe illogico sottrarre questi adempimenti all'amministratore, che è pur sempre il mandatario dei condòmini – quindi può pagare per loro. Poiché si tratta di una facoltà e non di un obbligo, sarebbe comunque opportuno approvare in assemblea condominiale una delibera che deleghi l'amministratore a pagare l'Imu sulle parti comuni.
Più complessa appare invece la questione del soggetto che deve effettuare il versamento delle quote individuali in caso di multiproprietà, non essendo più applicabile la norma dell'Ici che attribuiva la responsabilità all'amministratore. Il Dipartimento delle Finanze allo Sportello Imu del Sole 24 Ore ha chiarito che in tal caso «i singoli proprietari dovranno provvedere ciascuno per la propria quota». Tuttavia, il fatto che l'obbligo del versamento sia venuto meno non sembra ostacolare la possibilità di attribuire tale incombenza all'amministratore, a maggior ragione dopo che il ministero ha introdotto l'obbligo dichiarativo in capo al medesimo soggetto. Un'integrazione normativa sarebbe comunque necessaria per evitare che tutte le comproprietà inferiori a 15 giorni siano di fatto esenti dall'imposta.
In ogni caso, occorre prendere una decisione se non si vuole correre il rischio di eseguire calcoli e versamenti doppi o ripetuti parzialmente sia dall'amministratore che da parte di ogni condòmino. È bene quindi che si chiarisca chi, in quel determinato condominio, dovrà provvedervi. A livello operativo, è opportuno che gli amministratori avvisino i condòmini che l'Imu sulle parti comuni sarà pagata - come l'Ici - dal professionista che gestisce lo stabile. In mancanza, è bene che siano i condòmini stessi a contattare l'amministratore perché se ne faccia carico. Il pagamento individuale non è vietato, ma è sicuramente meno pratico.
In ordine all'aliquota applicabile alle parti comuni, si ritiene che non sia possibile ravvisare un rapporto di pertinenzialità con l'abitazione principale del singolo condòmino, trattandosi di beni non di proprietà dei singoli ma del condominio. Pertanto non sarà possibile applicare l'aliquota agevolata per l'abitazione principale, dovendosi invece fare riferimento all'aliquota ordinaria fissata dal comune ove è ubicato l'edificio. Nel modello F24 vanno indicati soli i dati fiscali del condominio (non del coobbligato), utilizzando i codici 3918 e 3919 e ripartendo l'importo tra quota comunale e quota statale.
Giuseppe Debenedetto SOLE24ORE
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