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Quorum più impegnativo per le innovazioni condominiali «comuni»

La riforma in materia prevede la doppia maggioranza degli intervenuti all’assemblea, oltre ad almeno i due terzi del valore dell’edificio

/ Martedì 27 novembre 2012

L’art. 1120 c.c., nel testo sinora vigente, regola le innovazioni disponendo (comma 1) che i condomini, con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 5 c.c. (maggioranza dei condomini e due terzi del valore dell’edificio), possono disporre tutte quelle dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, sottolineando che (comma 2) esse sono vietate se possano recare pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato, alterazioni al decoro architettonico o rendano talune parti comuni inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.
La riforma del condominio in parte modifica tale assetto, in quanto:
- mantiene i due citati principi generali, ma il nuovo comma 5 dell’art. 1136 c.c. prevede ora la doppia maggioranza degli intervenuti all’assemblea – e non più dei condomini – e, come già sinora, almeno i due terzi del valore dell’edificio;
- integra l’art. 1120 c.c. aggiungendo, tra il primo e l’ultimo comma di cui sopra, due altri commi relativi a innovazioni di particolare valenza sociale, per le quali è richiesta la più agevole maggioranza del nuovo comma 2 dell’art. 1136 per le assemblee in prima convocazione: anche in questi casi maggioranza degli intervenuti, ma sarà sufficiente che rappresenti la metà del valore dell’edificio.
Le innovazioni in questione sono le opere e interventi:
- volti a migliorare sicurezza e salubrità di edifici e impianti;
- per eliminare barriere architettoniche, contenere il consumo energetico dell’edificio, realizzare parcheggi a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, per la produzione di energia mediante utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari, o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
- per l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e di accesso a qualunque genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. Quest’ultima esclusione fa sì che, se sussistono le condizioni, sarà sufficiente il quorum delle assemblee in seconda convocazione (art. 1136, comma 3 c.c.): maggioranza degli intervenuti e un terzo del valore dell’edificio.

Non toccate le innovazioni che comportano spese molto gravose

Giova ricordare che la riforma del condominio non ha toccato l’art. 1121 c.c., che regola le innovazioni comportanti spese molto gravose o aventi carattere voluttuario e afferma il principio secondo cui, in tali casi e se le relative opere, impianti o manufatti sono suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati dal contribuire, potendo peraltro, in ogni momento, partecipare ai vantaggi contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione; se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza che l’ha deliberata sopporti l’intera spesa.
In tutti i casi sopra precisati, elencati nel nuovo comma 2 – numeri da 1 a 3 – dell’art. 1120 c.c., l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino, che indichi contenuto specifico e modalità esecutive, in mancanza delle quali l’amministratore è tenuto a invitare senza indugio il condomino alle necessarie integrazioni.
La doppia maggioranza prevista (maggioranza degli intervenuti, metà del valore dell’edificio), ai fini di una valutazione comparativa, può essere posta a raffronto con i quorum, in qualche caso più blandi, sinora richiesti dalle leggi speciali, per
- la rimozione delle barriere architettoniche (art. 2 della L. 13/89), che richiama l’attuale art. 1136, commi 2 e 3 c.c.: in prima convocazione, maggioranza intervenuti e metà del valore ma, in seconda, un terzo dei condomini e un terzo del valore
- la realizzazione di parcheggi (art. 9 della L. 122/89), che richiama, sia per la prima che per la seconda convocazione, l’art. 1136, comma 2 c.c.: maggioranza degli intervenuti e metà del valore
- l’uso razionale dell’energia (art. 26 della L. n. 10/91), che prescrive la sola maggioranza delle quote millesimali.
 / Stefano BARUZZI FONTE:EUTEKNE