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La riforma del condominio è legge

La Commissione Giustizia del Senato ha approvato ieri il Ddl. in materia: dopo 70 anni e vari tentativi falliti la disciplina viene aggiornata

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/ Mercoledì 21 novembre 2012

La Commissione Giustizia del Senato ha approvato ieri, in sede deliberante, il disegno di legge di riforma della normativa sul condominio, già approvato alla Camera il 27 settembre scorso con l’introduzione di parecchie modifiche (e anche con l’eliminazione di alcune norme particolarmente innovative) rispetto al testo unificato approvato al Senato nel gennaio 2011. Giunge così a buon fine, dopo svariati tentativi falliti in passato, l’aggiornamento della disciplina del condominio, essenzialmente concentrata nel codice civile (risalente al 1942), salve poche disposizioni introdotte da leggi speciali.
Gli articoli che trattano la materia condominiale sono quelli ricompresi tra il 1117 e il 1139 c.c. (con rinvio di quest’ultimo, per quanto non espressamente previsto dalle norme sul condominio, alle norme sulla comunione in generale) e da 61 a 72, 155 e 156 delle disposizioni attuative e transitorie.
La legge di riforma aggiorna ora il citato quadro normativo – a seconda dei casi modificando o integrandone gli articoli o, spesso, aggiungendone tout court di nuovi (bis, ter, quater) – e consta di una trentina di articoli, le cui disposizioni entreranno in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.
Le nuove norme in alcuni casi meglio precisano disposizioni già esistenti, integrandole o chiarendole, in altri recepiscono indirizzi giurisprudenziali consolidatisi in decenni di intenso contenzioso, ciò che ha determinato una ricca produzione di importanti interpretazioni, anche negli anni più recenti, da parte della Corte di Cassazione; in altri casi ancora, invece, intervengono in modo innovativo sulla disciplina, regolando fenomeni di vita condominiale sopravvenuti in epoche relativamente recenti o tematiche rivelatesi critiche e meritevoli di più specifica, o differente, regolamentazione rispetto all’impianto normativo sinora esistente.
Sono indubbiamente numerosi gli spunti che la legge di riforma propone e che meritano di essere approfonditi – e metabolizzati – con attenzione, in considerazione del vasto impatto che essi avranno sulla vita dei moltissimi Italiani proprietari o conduttori di unità ubicate in condomini, nonché degli stessi amministratori: questi ultimi sono personalmente oggetto di alcune importanti novità della riforma, oltre che interessati alla stessa nella sua interezza, essendo chiamati da subito a studiarla per poterla poi, a breve termine, correttamente applicare.
Ci riserviamo dunque ulteriori specifici interventi sulle principali tematiche.
Già in questa sede riteniamo importante segnalare come lo stesso ambito di applicazione delle regole condominiali subisca una ridefinizione e un aggiornamento sin dai primi articoli della nuova legge.
Il nuovo art. 1117-bis c.c. precisa infatti che “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117” c.c.: è evidente il richiamo della definizione così aggiornata, oltre che delle situazioni condominiali “classiche”, anche di assetti “supercondominiali” o “misti” in cui coesistono – con parti fra di essi comuni – edifici di un unico proprietario e fabbricati condominiali.

Elencazione più completa e aggiornata delle parti comuni

Si noti anche come le stesse parti comuni indicate nel nuovo art. 1117 c.c. ricevano da un lato una più completa e aggiornata elencazione, rispetto all’omologo articolo oggi vigente, con la menzione anche di pilastri e travi portanti, di aree destinate a parcheggio, di “sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune”, sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche via satellite o via cavo, e relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche.
Dall’altro lato, un espresso riferimento anche ai proprietari aventi diritto a godimento periodico come accade nelle multiproprietà, ancora oggi non diffuse in Italia tanto quanto lo sono in altri Paesi e di certo ignorate dal legislatore del 1942.
  Stefano BARUZZI fonte;eutekne