Prezzo valore e pertinenze: irrilevante il regime del bene principale
18.10.2012
Il
“prezzo-valore” può trovare applicazione, in presenza delle condizioni
di legge, anche alla cessione separata di pertinenze, sebbene l’abitazione principale non abbia, al momento dell’acquisto, usufruito del medesimo beneficio.
Questo è il chiarimento fornito dalla C.T. Prov. di Treviso, con la sentenza 13 settembre 2012 n. 74/4/12.
Si ricorda che la disciplina del “prezzo-valore” è stata introdotta dall’art. 1 comma 497 della L. 266/2005 che ha, in tal modo, previsto la possibilità, in presenza di alcune condizioni, di determinare la base imponibile dell’imposta di registro applicabile in relazione a determinati atti immobiliari facendo riferimento alla “valutazione automatica”, disciplinata dall’art. 52 comma 4 del DPR 131/86.
In particolare, in base a tale regime agevolato, su semplice richiesta da rendere al notaio e recepire nell’atto, l’acquirente può ottenere che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano applicate al valore dell’immobile determinato su base catastale (che si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata per determinati coefficienti), indipendentemente dal corrispettivo pattuito e dichiarato in atto (e quindi, anche qualora quest’ultimo sia superiore al valore catastale).
Il sistema del prezzo-valore trova applicazione alle sole cessioni:
- soggette ad imposta di registro (e non ad IVA);
- aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze;
- in cui il cessionario sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
È quindi necessario che solo il cessionario sia un privato non soggetto IVA, mentre è irrilevante la natura soggettiva del cedente, purché la cessione rimanga nell’ambito di applicazione dell’imposta di registro e non ricada nell’imponibilità IVA.
Inoltre, l’applicazione del meccanismo del prezzo-valore è condizionata ai due seguenti requisiti:
- l’indicazione, in atto, del corrispettivo pattuito;
- la richiesta della parte acquirente resa al notaio.
Per quanto concerne l’applicazione del “prezzo-valore” alle pertinenze, l’Agenzia delle Entrate, nella ris. 11 aprile 2008 n. 149, aveva chiarito che il meccanismo del prezzo-valore trova applicazione a tutte le pertinenze (immobiliari) dell’immobile ceduto, purché:
- sia individuabile in modo certo il rapporto di accessorietà che lega i beni pertinenziali e il bene principale;
- il bene principale cui le pertinenze accedono sia un immobile abitativo;
- le pertinenze siano immobili suscettibili di valutazione automatica e, quindi, siano dotate di una propria rendita catastale.
Come ricordato dall’Agenzia delle Entrate nella citata ris. 149/2008, ai fini dell’individuazione delle pertinenze, in assenza di una definizione di esse rilevante ai soli fini fiscali, è necessario fare riferimento alla nozione civilistica dettata dall’art. 817 c.c., il quale recita: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”.
Non paiono, pertanto, esistere limitazioni quantitative o qualitative alla destinazione pertinenziale, sicché un immobile può avere molteplici pertinenze, purché effettivamente tra il bene principale e le sue pertinenze sussista un vincolo di derivazione funzionale.
Inoltre, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circ. 13 febbraio 2006 n. 6 (§ 11.1), la disciplina del prezzo-valore può trovare applicazione anche ove la cessione della pertinenza sia operata con atto separato, purché la sussistenza del vincolo pertinenziale risulti nell’atto di acquisto, senza limiti di tipo qualitativo né quantitativo.Da ultimo, la C.T. Prov. di Treviso, con la sentenza 74/4/12, ha chiarito che il “prezzo-valore” può trovare applicazione anche alle pertinenze cedute con atto separato, anche nel caso in cui il bene principale cui la pertinenza accede non abbia, a suo tempo, usufruito della medesima agevolazione (in quanto ceduto quando l’agevolazione in parola non era ancora stata prevista dal Legislatore).
Infatti, precisa la Commissione, la norma “nulla dice in relazione al regime fiscale storico del bene principale, per cui appare infondata la pretesa dell’Ufficio che disconosce l’agevolazione in quanto il bene principale (l’abitazione degli acquirenti) non ha usufruito dello stesso sistema impositivo della pertinenza”.
Questo è il chiarimento fornito dalla C.T. Prov. di Treviso, con la sentenza 13 settembre 2012 n. 74/4/12.
Si ricorda che la disciplina del “prezzo-valore” è stata introdotta dall’art. 1 comma 497 della L. 266/2005 che ha, in tal modo, previsto la possibilità, in presenza di alcune condizioni, di determinare la base imponibile dell’imposta di registro applicabile in relazione a determinati atti immobiliari facendo riferimento alla “valutazione automatica”, disciplinata dall’art. 52 comma 4 del DPR 131/86.
In particolare, in base a tale regime agevolato, su semplice richiesta da rendere al notaio e recepire nell’atto, l’acquirente può ottenere che le imposte di registro, ipotecaria e catastale siano applicate al valore dell’immobile determinato su base catastale (che si ottiene moltiplicando la rendita catastale rivalutata per determinati coefficienti), indipendentemente dal corrispettivo pattuito e dichiarato in atto (e quindi, anche qualora quest’ultimo sia superiore al valore catastale).
Il sistema del prezzo-valore trova applicazione alle sole cessioni:
- soggette ad imposta di registro (e non ad IVA);
- aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze;
- in cui il cessionario sia una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali.
È quindi necessario che solo il cessionario sia un privato non soggetto IVA, mentre è irrilevante la natura soggettiva del cedente, purché la cessione rimanga nell’ambito di applicazione dell’imposta di registro e non ricada nell’imponibilità IVA.
Inoltre, l’applicazione del meccanismo del prezzo-valore è condizionata ai due seguenti requisiti:
- l’indicazione, in atto, del corrispettivo pattuito;
- la richiesta della parte acquirente resa al notaio.
Per quanto concerne l’applicazione del “prezzo-valore” alle pertinenze, l’Agenzia delle Entrate, nella ris. 11 aprile 2008 n. 149, aveva chiarito che il meccanismo del prezzo-valore trova applicazione a tutte le pertinenze (immobiliari) dell’immobile ceduto, purché:
- sia individuabile in modo certo il rapporto di accessorietà che lega i beni pertinenziali e il bene principale;
- il bene principale cui le pertinenze accedono sia un immobile abitativo;
- le pertinenze siano immobili suscettibili di valutazione automatica e, quindi, siano dotate di una propria rendita catastale.
Come ricordato dall’Agenzia delle Entrate nella citata ris. 149/2008, ai fini dell’individuazione delle pertinenze, in assenza di una definizione di esse rilevante ai soli fini fiscali, è necessario fare riferimento alla nozione civilistica dettata dall’art. 817 c.c., il quale recita: “Sono pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio o ad ornamento di un’altra cosa”.
Non paiono, pertanto, esistere limitazioni quantitative o qualitative alla destinazione pertinenziale, sicché un immobile può avere molteplici pertinenze, purché effettivamente tra il bene principale e le sue pertinenze sussista un vincolo di derivazione funzionale.
Inoltre, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate nella circ. 13 febbraio 2006 n. 6 (§ 11.1), la disciplina del prezzo-valore può trovare applicazione anche ove la cessione della pertinenza sia operata con atto separato, purché la sussistenza del vincolo pertinenziale risulti nell’atto di acquisto, senza limiti di tipo qualitativo né quantitativo.Da ultimo, la C.T. Prov. di Treviso, con la sentenza 74/4/12, ha chiarito che il “prezzo-valore” può trovare applicazione anche alle pertinenze cedute con atto separato, anche nel caso in cui il bene principale cui la pertinenza accede non abbia, a suo tempo, usufruito della medesima agevolazione (in quanto ceduto quando l’agevolazione in parola non era ancora stata prevista dal Legislatore).
Infatti, precisa la Commissione, la norma “nulla dice in relazione al regime fiscale storico del bene principale, per cui appare infondata la pretesa dell’Ufficio che disconosce l’agevolazione in quanto il bene principale (l’abitazione degli acquirenti) non ha usufruito dello stesso sistema impositivo della pertinenza”.
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