Fabbricati abitativi, opzione per l’IVA nell’atto di locazione
Per i contratti stipulati prima
dell’entrata in vigore del DL 83/2012, in caso di opzione, l’IVA si
potrà applicare al momento della fatturazione dei canoni
Per fabbricati abitativi s’intendono gli edifici a destinazione abitativa,
classificati o classificabili nelle categorie catastali da A/1 a A/11,
esclusa la A/10 (ufficio). In base all’attuale formulazione dell’art.
10, primo comma, n. 8), del decreto IVA, tutte le locazioni di immobili a
destinazione abitativa sono esenti ai fini IVA, compresi i leasing di immobili abitativi.
Sono, tuttavia, imponibili ad IVA, a seguito di apposita opzione, le seguenti operazioni:
- locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle (sole) imprese costruttrici degli stessi ovvero dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al DPR 6 giugno 2001, n. 380;
- locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, come definiti dal DM 22 aprile 2008. Sono, pertanto, esenti da IVA le locazioni di abitazioni non costituenti “alloggi sociali” realizzate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici/ristrutturatici.
Per quanto concerne l’opzione per l’imponibilità, tale volontà deve essere manifestata espressamente dal locatore nell’atto di locazione. Per i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni e con riferimento ai quali il locatore intenda optare per l’imposizione, al momento della fatturazione e pagamento dei canoni si potrà applicare regolarmente l’IVA.
Per i contratti in corso al 26 giugno 2012, in mancanza di una disciplina transitoria e in attesa di chiarimenti da parte dell’Amministrazione finanziaria per quanto riguarda le modalità attraverso le quali dovrebbe essere espressa l’opzione per l’imposizione, dovrebbe valere quanto segue:
- in caso di subentro in un contratto già in essere, si deve ritenere valida l’opzione formalizzata dal richiedente mediante invio di raccomandata RR all’ufficio dell’Agenzia delle entrate competente (risoluzione n. 2/2008);
- nell’ipotesi di cambio di destinazione di un immobile da uso abitativo a uso strumentale intervenuto nel corso di svolgimento di un rapporto di leasing, dal quale consegue un mutamento del regime IVA applicabile all’operazione, al fine di esprimere validamente l’opzione per l’imponibilità ad IVA, nonché allo scopo di fornire un adeguato supporto documentale al cambio dell’aliquota applicata, il contratto in questione deve essere integrato con un atto in cui venga evidenziata l’avvenuta modifica catastale e manifestata l’opzione per l’imponibilità ai fini dell’IVA (risoluzione n. 364/2007).
Per le locazioni imponibili, invece, l’imposta è dovuta nella misura fissa di 67 euro una sola volta e per tutta la durata del contratto.
Per fabbricati strumentali, invece, s’intendono gli immobili appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E, e A/10. Per questi immobili, il DL n. 83/2012, in vigore a partire dal 26 giugno 2012, ha previsto l’applicazione di un generale regime di esenzione da IVA nelle locazioni, che può essere derogato, in ogni caso, mediante apposita opzione per l’imposizione. Pertanto, a partire da tale data, gli operatori economici hanno completa libertà di scelta circa il regime applicabile alle locazioni di fabbricati strumentali per natura (esenzione o imponibilità).
L’imposta di registro in questo caso è sempre prevista (sia in presenza di esenzione, sia in presenza di imponibilità) ed è pari all’1% dell’importo dei canoni pattuiti per l’intera durata del contratto.
Nelle locazioni da soggetto privato, poi, l’imposta di registro si applica in misura proporzionale (2%) sull’importo dei canoni pattuiti per l’intera durata del contratto, fermo restando quanto sopra esposto per quanto concerne le locazioni di immobili urbani di durata pluriennale.
Infine, nell’ipotesi in cui, in relazione ad immobili abitativi, il locatore persona fisica opti per l’applicazione della “cedolare secca”, non è dovuta l’imposta di registro.
/ Lelio CACCIAPAGLIA e Francesco D'ALFONSO
Sono, tuttavia, imponibili ad IVA, a seguito di apposita opzione, le seguenti operazioni:
- locazioni di fabbricati abitativi effettuate dalle (sole) imprese costruttrici degli stessi ovvero dalle imprese che vi hanno eseguito, anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all’art. 3, comma 1, lett. c), d) ed f), del Testo Unico dell’edilizia di cui al DPR 6 giugno 2001, n. 380;
- locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, come definiti dal DM 22 aprile 2008. Sono, pertanto, esenti da IVA le locazioni di abitazioni non costituenti “alloggi sociali” realizzate da soggetti diversi dalle imprese costruttrici/ristrutturatici.
Per quanto concerne l’opzione per l’imponibilità, tale volontà deve essere manifestata espressamente dal locatore nell’atto di locazione. Per i contratti stipulati prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni e con riferimento ai quali il locatore intenda optare per l’imposizione, al momento della fatturazione e pagamento dei canoni si potrà applicare regolarmente l’IVA.
Per i contratti in corso al 26 giugno 2012, in mancanza di una disciplina transitoria e in attesa di chiarimenti da parte dell’Amministrazione finanziaria per quanto riguarda le modalità attraverso le quali dovrebbe essere espressa l’opzione per l’imposizione, dovrebbe valere quanto segue:
- in caso di subentro in un contratto già in essere, si deve ritenere valida l’opzione formalizzata dal richiedente mediante invio di raccomandata RR all’ufficio dell’Agenzia delle entrate competente (risoluzione n. 2/2008);
- nell’ipotesi di cambio di destinazione di un immobile da uso abitativo a uso strumentale intervenuto nel corso di svolgimento di un rapporto di leasing, dal quale consegue un mutamento del regime IVA applicabile all’operazione, al fine di esprimere validamente l’opzione per l’imponibilità ad IVA, nonché allo scopo di fornire un adeguato supporto documentale al cambio dell’aliquota applicata, il contratto in questione deve essere integrato con un atto in cui venga evidenziata l’avvenuta modifica catastale e manifestata l’opzione per l’imponibilità ai fini dell’IVA (risoluzione n. 364/2007).
Per i contratti in corso al 26 giugno, problema per il registro pagato
Per
i contratti in corso a tale data per i quali si opti per
l’assoggettamento ad IVA, si pone, inoltre, la problematica
dell’eventuale restituzione dell’imposta di registro pagata in unica soluzione per i contratti pluriennali inizialmente esenti da IVA. Infatti, le locazioni esenti da IVA di fabbricati ad uso abitativo sono assoggettate all’imposta di registro proporzionale nella misura del 2% dell’importo dei canoni pattuiti per l’intera durata del contratto.Per le locazioni imponibili, invece, l’imposta è dovuta nella misura fissa di 67 euro una sola volta e per tutta la durata del contratto.
Per fabbricati strumentali, invece, s’intendono gli immobili appartenenti alle categorie catastali B, C, D, E, e A/10. Per questi immobili, il DL n. 83/2012, in vigore a partire dal 26 giugno 2012, ha previsto l’applicazione di un generale regime di esenzione da IVA nelle locazioni, che può essere derogato, in ogni caso, mediante apposita opzione per l’imposizione. Pertanto, a partire da tale data, gli operatori economici hanno completa libertà di scelta circa il regime applicabile alle locazioni di fabbricati strumentali per natura (esenzione o imponibilità).
L’imposta di registro in questo caso è sempre prevista (sia in presenza di esenzione, sia in presenza di imponibilità) ed è pari all’1% dell’importo dei canoni pattuiti per l’intera durata del contratto.
Nelle locazioni da soggetto privato, poi, l’imposta di registro si applica in misura proporzionale (2%) sull’importo dei canoni pattuiti per l’intera durata del contratto, fermo restando quanto sopra esposto per quanto concerne le locazioni di immobili urbani di durata pluriennale.
Infine, nell’ipotesi in cui, in relazione ad immobili abitativi, il locatore persona fisica opti per l’applicazione della “cedolare secca”, non è dovuta l’imposta di registro.
/ Lelio CACCIAPAGLIA e Francesco D'ALFONSO
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