immobili
Da chiarire la soggettività passiva ai fini IMU nei patti di riservato dominio
Le istruzioni del modello di dichiarazione potrebbero sciogliere i dubbi al riguardo
Un altro tema dell’IMU che meriterebbe
qualche chiarimento, anche in sede delle annunciate istruzioni per la
compilazione della dichiarazione IMU “sperimentale”, è la cessione (a titolo oneroso) dei beni immobili (terreni e fabbricati) con patto di riservato dominio o con riserva della proprietà.
Il codice civile tratta la vendita con riserva della proprietà agli artt. 1523-1526. In particolare, l’art. 1523 c.c. dispone che, nella vendita con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna. L’art. 1524, comma 1 c.c. stabilisce che la riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, a condizione che risulti da atto scritto con data certa anteriore al pignoramento. Infine, l’art. 1526, comma 1 c.c. stabilisce che, se la risoluzione del contratto ha luogo per l’inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso del bene, oltre al risarcimento del danno.
Al riguardo, la Cassazione ha affermato, tra l’altro, che le disposizioni degli artt. 1525 e 1526 c.c. hanno la funzione di limitare l’autonomia privata, in modo da escludere la legittimità di una clausola espressa, per i casi in cui il compratore non sia inadempiente per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo, e da impedire al venditore (o al suo cessionario) di poter chiedere la risoluzione oltre i limiti della rilevanza legale (Cass. SS.UU. n. 11718/1993). La Suprema Corte aveva già ritenuto, in tema di risoluzione della locazione finanziaria per inadempimento dell’utilizzatore, che la risoluzione è sottoposta all’applicazione “in via analogica” delle disposizioni di cui all’art. 1526 c.c., ove si tratti di contratti di leasing “traslativo” (Cass. n. 63/1993). In seguito, gli Ermellini hanno affermato apertis verbis che, nella vendita con patto di riservato dominio, l’effetto traslativo si realizza non prima del pagamento dell’ultima rata (Cass. n. 11450/1992).
Appare dunque evidente che, nella vendita con riserva della proprietà, l’acquirente diventi proprietario del bene non subito, ma solo col pagamento dell’ultima frazione (o rata) del prezzo pattuito. In buona sostanza, dopo la conclusione del contratto discenderebbero tutti gli effetti della vendita, tranne quello reale, giacché è solo con l’adempimento della prestazione pecuniaria che il diritto di proprietà sul bene passa dalla sfera del venditore a quella dell’acquirente (Cass. n. 5075/1998).
Dal punto di vista fiscale, alla luce delle sentenze della Cassazione, l’acquirente assumerebbe la qualità di soggetto passivo ai fini sia dell’IRPEF (art. 26 del TUIR), sia dell’ICI (art. 3 del DLgs. n. 504/1992) e dell’IMU (art. 9 del DLgs. n. 23/2011), a partire dalla data di pagamento del prezzo di compravendita pattuito. Tuttavia, poiché per tali discipline tributarie assume rilevanza anche la titolarità dei diritti reali minori come, ad es., l’uso e l’abitazione, il venditore potrebbe, per il periodo intercorrente tra la stipulazione dell’atto e il pagamento del saldo, dare luogo, nell’atto stesso, alla costituzione di un diritto reale minore a favore dell’acquirente. In quest’ultimo caso, è certo che la soggettività passiva competa al titolare del diritto reale di godimento. In particolare, infatti, ai fini dell’IMU “sperimentale”, è noto che i soggetti passivi sono i (pieni) proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni, a qualsiasi uso destinati, e i titolari di diritto reale di godimento sui beni stessi (circ. n. 3/DF/2012).
Tornando alla natura della vendita con riserva della proprietà, nessuna delle citate discipline contempla il singolare negozio giuridico, mentre la disciplina sulla tassa annuale delle unità da diporto (art. 16, commi 2.10 e 15-ter del DL n. 201/2011) ha annoverato, tra i soggetti passivi, anche gli “acquirenti con patto di riservato dominio” (circ. Agenzia delle Entrate n. 16/2012 e n. 6/2012). Il dubbio, quindi, rimane, anche se si dovesse ritenere applicabile in via analogica la previsione IMU, secondo cui la soggettività passiva si estende al locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
Si fa notare che, in tema di ICI, il Ministero delle Finanze ha già precisato che il complesso delle disposizioni fiscali vigenti (imposte sui redditi, IVA, INVIM) denota l’esistenza, nel diritto tributario, di un principio di carattere generale, in forza del quale, ai fini impositivi, le vendite con riserva della proprietà vanno considerate “come atti immediatamente traslativi del dominio” (C.M. n. 35/1993). Tale precisazione non si raccorda col chiarimento secondo cui, al fini della plusvalenza da cessione (art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR), il momento di decorrenza (dies a quo per il quinquennio) è quello del pagamento dell’ultima rata, dato che è solo in quel momento che il compratore acquista la proprietà del bene (ris. Agenzia delle Entrate n. 28/2009; conforme, R.M. 31 agosto 1976 prot. 1233). Le istruzioni per la compilazione della dichiarazione IMU potrebbero quindi fornire qualche utile indicazione.
VEDI : http://www.fiscal-focus.it/bin/Fiscal_News_n._342_del_09.10.2012_Nuova_imponibilit_Iva_per_gli_immobili.pdf
/ Antonio PICCOLO fonte:eutekne
Il codice civile tratta la vendita con riserva della proprietà agli artt. 1523-1526. In particolare, l’art. 1523 c.c. dispone che, nella vendita con riserva di proprietà, il compratore acquista la proprietà della cosa con il pagamento dell’ultima rata di prezzo, ma assume i rischi dal momento della consegna. L’art. 1524, comma 1 c.c. stabilisce che la riserva della proprietà è opponibile ai creditori del compratore, a condizione che risulti da atto scritto con data certa anteriore al pignoramento. Infine, l’art. 1526, comma 1 c.c. stabilisce che, se la risoluzione del contratto ha luogo per l’inadempimento del compratore, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo il diritto a un equo compenso per l’uso del bene, oltre al risarcimento del danno.
Al riguardo, la Cassazione ha affermato, tra l’altro, che le disposizioni degli artt. 1525 e 1526 c.c. hanno la funzione di limitare l’autonomia privata, in modo da escludere la legittimità di una clausola espressa, per i casi in cui il compratore non sia inadempiente per il mancato pagamento di una sola rata che non superi l’ottava parte del prezzo, e da impedire al venditore (o al suo cessionario) di poter chiedere la risoluzione oltre i limiti della rilevanza legale (Cass. SS.UU. n. 11718/1993). La Suprema Corte aveva già ritenuto, in tema di risoluzione della locazione finanziaria per inadempimento dell’utilizzatore, che la risoluzione è sottoposta all’applicazione “in via analogica” delle disposizioni di cui all’art. 1526 c.c., ove si tratti di contratti di leasing “traslativo” (Cass. n. 63/1993). In seguito, gli Ermellini hanno affermato apertis verbis che, nella vendita con patto di riservato dominio, l’effetto traslativo si realizza non prima del pagamento dell’ultima rata (Cass. n. 11450/1992).
Appare dunque evidente che, nella vendita con riserva della proprietà, l’acquirente diventi proprietario del bene non subito, ma solo col pagamento dell’ultima frazione (o rata) del prezzo pattuito. In buona sostanza, dopo la conclusione del contratto discenderebbero tutti gli effetti della vendita, tranne quello reale, giacché è solo con l’adempimento della prestazione pecuniaria che il diritto di proprietà sul bene passa dalla sfera del venditore a quella dell’acquirente (Cass. n. 5075/1998).
Dal punto di vista fiscale, alla luce delle sentenze della Cassazione, l’acquirente assumerebbe la qualità di soggetto passivo ai fini sia dell’IRPEF (art. 26 del TUIR), sia dell’ICI (art. 3 del DLgs. n. 504/1992) e dell’IMU (art. 9 del DLgs. n. 23/2011), a partire dalla data di pagamento del prezzo di compravendita pattuito. Tuttavia, poiché per tali discipline tributarie assume rilevanza anche la titolarità dei diritti reali minori come, ad es., l’uso e l’abitazione, il venditore potrebbe, per il periodo intercorrente tra la stipulazione dell’atto e il pagamento del saldo, dare luogo, nell’atto stesso, alla costituzione di un diritto reale minore a favore dell’acquirente. In quest’ultimo caso, è certo che la soggettività passiva competa al titolare del diritto reale di godimento. In particolare, infatti, ai fini dell’IMU “sperimentale”, è noto che i soggetti passivi sono i (pieni) proprietari di fabbricati, aree fabbricabili e terreni, a qualsiasi uso destinati, e i titolari di diritto reale di godimento sui beni stessi (circ. n. 3/DF/2012).
Tornando alla natura della vendita con riserva della proprietà, nessuna delle citate discipline contempla il singolare negozio giuridico, mentre la disciplina sulla tassa annuale delle unità da diporto (art. 16, commi 2.10 e 15-ter del DL n. 201/2011) ha annoverato, tra i soggetti passivi, anche gli “acquirenti con patto di riservato dominio” (circ. Agenzia delle Entrate n. 16/2012 e n. 6/2012). Il dubbio, quindi, rimane, anche se si dovesse ritenere applicabile in via analogica la previsione IMU, secondo cui la soggettività passiva si estende al locatario per gli immobili, anche da costruire o in corso di costruzione, concessi in locazione finanziaria.
Si fa notare che, in tema di ICI, il Ministero delle Finanze ha già precisato che il complesso delle disposizioni fiscali vigenti (imposte sui redditi, IVA, INVIM) denota l’esistenza, nel diritto tributario, di un principio di carattere generale, in forza del quale, ai fini impositivi, le vendite con riserva della proprietà vanno considerate “come atti immediatamente traslativi del dominio” (C.M. n. 35/1993). Tale precisazione non si raccorda col chiarimento secondo cui, al fini della plusvalenza da cessione (art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR), il momento di decorrenza (dies a quo per il quinquennio) è quello del pagamento dell’ultima rata, dato che è solo in quel momento che il compratore acquista la proprietà del bene (ris. Agenzia delle Entrate n. 28/2009; conforme, R.M. 31 agosto 1976 prot. 1233). Le istruzioni per la compilazione della dichiarazione IMU potrebbero quindi fornire qualche utile indicazione.
VEDI : http://www.fiscal-focus.it/bin/Fiscal_News_n._342_del_09.10.2012_Nuova_imponibilit_Iva_per_gli_immobili.pdf
/ Antonio PICCOLO fonte:eutekne
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