società di comodo
Locazioni temporanee alla prova delle cause d’innesco delle società di comodo
Occorre verificare la sussistenza delle due cause di innesco, ossia le perdite triennali e la non operatività
Proseguendo l’indagine sulle ripercussioni fiscali derivanti dalla locazione temporanea di immobili destinati alla vendita (si veda “La locazione temporanea non fa scattare il test di operatività”
del 24 settembre scorso), ipotizziamo che la società immobiliare abbia
volontariamente mutato la destinazione degli immobili locati, passando
da beni merce a beni immobilizzati.
L’imputazione degli immobili nella classe B II dell’attivo patrimoniale
comporta una serie di rilievi dal punto di vista della normativa sulle società di comodo, posto che a questo punto va esaminata la sussistenza delle due cause di innesco: la non operatività e le perdite triennali.
Innanzitutto, occorre valutare se esistono cause di esclusione ex art. 30 comma 1 della L. 724/1994, che spieghino effetto per il periodo interessato. Sul punto, va ricordato che le cause di esclusione hanno efficacia qualunque sia la causa di innesco (perdite o test di operatività), ma vanno valutate solo sull’esercizio interessato. Tra le cause descritte dalla legge, nella fattispecie analizzata, potrebbe verificarsi quella dell’essere congruo e coerente con gli studi di settore, mentre ben difficilmente l’immobiliare di costruzione, che affitta temporaneamente, presenterà il valore della produzione superiore all’attivo patrimoniale. In assenza di cause di esclusione, si passeranno in rassegna quelle di disapplicazione, separate per ciascuna causa di innesco.
Nell’ambito della problematica della perdita fiscale triennale, va segnalato che essa è spesso determinata dall’incidenza degli interessi passivi derivanti dai finanziamenti contratti dalla società per costruire gli immobili. Tra le società di capitali, gran parte degli interessi passivi non supera l’esame del 30% del ROL, e quindi l’indeducibilità di questi ultimi potrebbe far passare la società dalla perdita all’utile fiscale. Diversamente, per le società di persone (non sottoposte al recupero fiscale degli interessi passivi ex articolo 96 del TUIR) la soluzione potrebbe essere individuata nel punto f) dell’art. 1 del Provvedimento 11 giugno 2012, cioè la sussistenza di un MOL positivo (differenza positiva tra valore della produzione e costi della produzione depurata di ammortamenti, svalutazioni ed accantonamenti), dato che i ricavi da locazione facilmente superano i costi di produzione.
Resta però il problema dell’altra causa di innesco, cioè il test di operatività. Più volte è stato segnalato come sia illusorio ipotizzare che un immobile locato produca, come ricavi da locazione, il 6% del valore dell’immobile (o il 5% se ufficio ovvero il 4% per immobili abitativi acquisiti o rivalutati nel triennio), come invece dispone l’articolo 30 comma 1 della L. 724/94. L’unica via per superare questo ostacolo è valutare la sussistenza di cause di disapplicazione ex Provvedimento 14 febbraio 2008. Tra esse, le immobiliari che temporaneamente affittano gli immobili potrebbero far valere quella di cui all’art. 1, punto d), cioè la locazione a Enti pubblici, oppure in regime di canone vincolato. Questa causa di disapplicazione è parziale, nel senso che non opera escludendo soggettivamente la società, ma oggettivamente l’immobile che presenta tali caratteristiche: tuttavia, nell’ambito delle immobiliari il problema è praticamente risolto se sussiste questa causa, poiché il resto dell’attivo patrimoniale è generalmente formato da poche altre immobilizzazioni di valore irrisorio.
Se non sussiste nemmeno tale causa, si può verificare la presenza di situazioni che, benché non inserite nell’elenco di quelle che automaticamente escludono l’applicazione dell’articolo 30 della L. 724/1994, tuttavia sono state indicate “ufficiosamente” dall’Agenzia delle Entrate quali fattispecie che verranno riconosciute in sede di interpello disapplicativo. Tali situazioni sono rinvenibili nel paragrafo 2 della circ. n. 44/2007. In modo particolare, al paragrafo 2.6 si cita l’ipotesi della società che affitta gli immobili ad un canone che, benché inferiore al 6% del costo storico, è comunque in linea con il valore di mercato. La congruità con il valore di mercato è verificabile in vari modi, ma una procedura consigliabile, in quanto dotata di una certa ufficialità, è la consultazione del sito dell’Agenzia del Territorio che presenta le quotazioni OMI divise per Comune e singole zone del Comune stesso. Laddove i ricavi da locazione fossero congrui rispetto ai valori OMI, anche una discordanza con i ricavi figurativi da test di operatività dovrà essere riconosciuta legittima dall’Agenzia delle Entrate, anche se questa scelta implica la necessità di inoltrare l’interpello disapplicativo o far valere la fattispecie in sede di ordinario contenzioso.
/ Paolo MENEGHETTI
fonte:eutekne
Innanzitutto, occorre valutare se esistono cause di esclusione ex art. 30 comma 1 della L. 724/1994, che spieghino effetto per il periodo interessato. Sul punto, va ricordato che le cause di esclusione hanno efficacia qualunque sia la causa di innesco (perdite o test di operatività), ma vanno valutate solo sull’esercizio interessato. Tra le cause descritte dalla legge, nella fattispecie analizzata, potrebbe verificarsi quella dell’essere congruo e coerente con gli studi di settore, mentre ben difficilmente l’immobiliare di costruzione, che affitta temporaneamente, presenterà il valore della produzione superiore all’attivo patrimoniale. In assenza di cause di esclusione, si passeranno in rassegna quelle di disapplicazione, separate per ciascuna causa di innesco.
Nell’ambito della problematica della perdita fiscale triennale, va segnalato che essa è spesso determinata dall’incidenza degli interessi passivi derivanti dai finanziamenti contratti dalla società per costruire gli immobili. Tra le società di capitali, gran parte degli interessi passivi non supera l’esame del 30% del ROL, e quindi l’indeducibilità di questi ultimi potrebbe far passare la società dalla perdita all’utile fiscale. Diversamente, per le società di persone (non sottoposte al recupero fiscale degli interessi passivi ex articolo 96 del TUIR) la soluzione potrebbe essere individuata nel punto f) dell’art. 1 del Provvedimento 11 giugno 2012, cioè la sussistenza di un MOL positivo (differenza positiva tra valore della produzione e costi della produzione depurata di ammortamenti, svalutazioni ed accantonamenti), dato che i ricavi da locazione facilmente superano i costi di produzione.
Resta però il problema dell’altra causa di innesco, cioè il test di operatività. Più volte è stato segnalato come sia illusorio ipotizzare che un immobile locato produca, come ricavi da locazione, il 6% del valore dell’immobile (o il 5% se ufficio ovvero il 4% per immobili abitativi acquisiti o rivalutati nel triennio), come invece dispone l’articolo 30 comma 1 della L. 724/94. L’unica via per superare questo ostacolo è valutare la sussistenza di cause di disapplicazione ex Provvedimento 14 febbraio 2008. Tra esse, le immobiliari che temporaneamente affittano gli immobili potrebbero far valere quella di cui all’art. 1, punto d), cioè la locazione a Enti pubblici, oppure in regime di canone vincolato. Questa causa di disapplicazione è parziale, nel senso che non opera escludendo soggettivamente la società, ma oggettivamente l’immobile che presenta tali caratteristiche: tuttavia, nell’ambito delle immobiliari il problema è praticamente risolto se sussiste questa causa, poiché il resto dell’attivo patrimoniale è generalmente formato da poche altre immobilizzazioni di valore irrisorio.
Se non sussiste nemmeno tale causa, si può verificare la presenza di situazioni che, benché non inserite nell’elenco di quelle che automaticamente escludono l’applicazione dell’articolo 30 della L. 724/1994, tuttavia sono state indicate “ufficiosamente” dall’Agenzia delle Entrate quali fattispecie che verranno riconosciute in sede di interpello disapplicativo. Tali situazioni sono rinvenibili nel paragrafo 2 della circ. n. 44/2007. In modo particolare, al paragrafo 2.6 si cita l’ipotesi della società che affitta gli immobili ad un canone che, benché inferiore al 6% del costo storico, è comunque in linea con il valore di mercato. La congruità con il valore di mercato è verificabile in vari modi, ma una procedura consigliabile, in quanto dotata di una certa ufficialità, è la consultazione del sito dell’Agenzia del Territorio che presenta le quotazioni OMI divise per Comune e singole zone del Comune stesso. Laddove i ricavi da locazione fossero congrui rispetto ai valori OMI, anche una discordanza con i ricavi figurativi da test di operatività dovrà essere riconosciuta legittima dall’Agenzia delle Entrate, anche se questa scelta implica la necessità di inoltrare l’interpello disapplicativo o far valere la fattispecie in sede di ordinario contenzioso.
/ Paolo MENEGHETTI
fonte:eutekne
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