IMPOSTE SUI REDDITI
UNICO 2012 alla prova delle plusvalenze sulle aree edificabili
È obbligatoria la compilazione del quadro RM sia per beneficiare della tassazione separata sia per applicare quella ordinaria
Le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di aree edificabili (non lottizzate) da parte di soggetti non imprenditori sono tassate come redditi diversi:
- indipendentemente dalla data di acquisto dei terreni stessi (quindi, possono anche trascorrere più di cinque anni e la plusvalenza resta imponibile);
- anche se i terreni edificabili sono stati acquisiti a seguito di successione o donazione.
In merito all’imposizione dell’eventuale plusvalenza, il regime naturale è quello della tassazione separata (art. 17 comma 1 lett. g-bis del TUIR), che si attua mediante la compilazione della sezione II del quadro RM del modello UNICO 2012 se nel 2011 è avvenuta o ha avuto inizio la percezione del corrispettivo. In tale sezione si deve indicare anche la somma versata a titolo di acconto pari al 20% della plusvalenza (obbligatoria ai sensi dell’art. 1 comma 3 del DL 669/96).
Inoltre, non è applicabile l’imposta sostitutiva del 20% sulle plusvalenze ed è possibile optare per la tassazione ordinaria, in sede di dichiarazione dei redditi.
In quest’ultima circostanza, all’interno del modello UNICO 2012, occorre barrare l’apposita casella in colonna 5 del rigo in cui si è indicata la plusvalenza (da RM3 a RM7) e compilare il rigo RM15 della sezione VI del quadro.
Resta fermo che non dovrebbe crearsi alcuna plusvalenza imponibile laddove si sia beneficiato della riapertura della rideterminazione del costo fiscale dei terreni introdotta dal DL 70/2011, scaduta lo scorso 2 luglio 2012.
In linea generale, nel quadro RM devono essere indicati i redditi soggetti a tassazione separata, nonché alcuni redditi di capitale percepiti all’estero, ai quali si applica la disposizione dell’art. 18 del TUIR. Nel caso specifico, il rigo RM3 deve essere compilato per indicare l’eventuale reddito e le ritenute subite e, laddove si intenda applicare l’opzione per la tassazione ordinaria, si deve compilare anche il rigo RM15.
In merito alla nozione di area edificabile, si ricorda che l’art. 36 comma 2 del DL 223/2006 ha introdotto una definizione fiscale secondo cui, per considerare un terreno edificabile, è sufficiente che lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune (PRG) ne preveda l’utilizzabilità a scopo edificatorio, indipendentemente dall’approvazione di quest’ultimo da parte della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo, comunque denominati.
Tuttavia, la nozione fiscale di area edificabile non sembra ridursi ai meri terreni. Ad avviso dell’Agenzia delle Entrate (ris. 22 ottobre 2008 n. 395), infatti, in caso di cessione di fabbricati rientranti in un piano di recupero di cui all’art. 28 ss. della L. 457/78, si assume quale oggetto della cessione l’area su cui insistono tali fabbricati, considerata edificabile in ragione delle prescrizioni del piano e dei volumi dei fabbricati, da recuperare in sede di riedificazione.
Di conseguenza, una plusvalenza di 40.000 euro da assoggettare a tassazione separata e un reddito complessivo medio del biennio 2009-2010 pari a 28.000 euro determinano un’IRPEF media di 6.960 euro, pari alla somma tra 3.450 (15.000 x 23%) e 3.510 (13.000 x 27%).
A questo punto, si trovano:
- l’aliquota di imposizione separata = (6.960 x 100)/28.000 = 24,86%;
- l’imposta dovuta = 40.000 x 24,86% = 9.940 euro.
Il contribuente che ha realizzato la plusvalenza, quindi, versa 8.000 euro a titolo di acconto (20% x 40.000) e 1.940 euro a saldo.
/ Salvatore SANNA
FONTE:EUTEKNE
- indipendentemente dalla data di acquisto dei terreni stessi (quindi, possono anche trascorrere più di cinque anni e la plusvalenza resta imponibile);
- anche se i terreni edificabili sono stati acquisiti a seguito di successione o donazione.
In merito all’imposizione dell’eventuale plusvalenza, il regime naturale è quello della tassazione separata (art. 17 comma 1 lett. g-bis del TUIR), che si attua mediante la compilazione della sezione II del quadro RM del modello UNICO 2012 se nel 2011 è avvenuta o ha avuto inizio la percezione del corrispettivo. In tale sezione si deve indicare anche la somma versata a titolo di acconto pari al 20% della plusvalenza (obbligatoria ai sensi dell’art. 1 comma 3 del DL 669/96).
Inoltre, non è applicabile l’imposta sostitutiva del 20% sulle plusvalenze ed è possibile optare per la tassazione ordinaria, in sede di dichiarazione dei redditi.
In quest’ultima circostanza, all’interno del modello UNICO 2012, occorre barrare l’apposita casella in colonna 5 del rigo in cui si è indicata la plusvalenza (da RM3 a RM7) e compilare il rigo RM15 della sezione VI del quadro.
Resta fermo che non dovrebbe crearsi alcuna plusvalenza imponibile laddove si sia beneficiato della riapertura della rideterminazione del costo fiscale dei terreni introdotta dal DL 70/2011, scaduta lo scorso 2 luglio 2012.
In linea generale, nel quadro RM devono essere indicati i redditi soggetti a tassazione separata, nonché alcuni redditi di capitale percepiti all’estero, ai quali si applica la disposizione dell’art. 18 del TUIR. Nel caso specifico, il rigo RM3 deve essere compilato per indicare l’eventuale reddito e le ritenute subite e, laddove si intenda applicare l’opzione per la tassazione ordinaria, si deve compilare anche il rigo RM15.
In merito alla nozione di area edificabile, si ricorda che l’art. 36 comma 2 del DL 223/2006 ha introdotto una definizione fiscale secondo cui, per considerare un terreno edificabile, è sufficiente che lo strumento urbanistico generale adottato dal Comune (PRG) ne preveda l’utilizzabilità a scopo edificatorio, indipendentemente dall’approvazione di quest’ultimo da parte della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo, comunque denominati.
Tuttavia, la nozione fiscale di area edificabile non sembra ridursi ai meri terreni. Ad avviso dell’Agenzia delle Entrate (ris. 22 ottobre 2008 n. 395), infatti, in caso di cessione di fabbricati rientranti in un piano di recupero di cui all’art. 28 ss. della L. 457/78, si assume quale oggetto della cessione l’area su cui insistono tali fabbricati, considerata edificabile in ragione delle prescrizioni del piano e dei volumi dei fabbricati, da recuperare in sede di riedificazione.
La tassazione separata non applica aliquote per scaglioni
La tassazione separata comporta che la plusvalenza venga assoggettata all’IRPEF con un’aliquota corrispondente alla metà del reddito complessivo netto del contribuente nel biennio anteriore all’anno in cui è stato stipulato l’atto di vendita (cfr. art. 21 comma 1 del TUIR).Di conseguenza, una plusvalenza di 40.000 euro da assoggettare a tassazione separata e un reddito complessivo medio del biennio 2009-2010 pari a 28.000 euro determinano un’IRPEF media di 6.960 euro, pari alla somma tra 3.450 (15.000 x 23%) e 3.510 (13.000 x 27%).
A questo punto, si trovano:
- l’aliquota di imposizione separata = (6.960 x 100)/28.000 = 24,86%;
- l’imposta dovuta = 40.000 x 24,86% = 9.940 euro.
Il contribuente che ha realizzato la plusvalenza, quindi, versa 8.000 euro a titolo di acconto (20% x 40.000) e 1.940 euro a saldo.
/ Salvatore SANNA
FONTE:EUTEKNE
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