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giovedì 30 giugno 2011

Cassazione «confusa» sulle spese per immobili di terzi

ilcasodelgiorno

Cassazione «confusa» sulle spese per immobili di terzi

Due recenti sentenze sono in contrasto sulla deduzione delle manutenzioni straordinarie su immobili condotti in locazione
/ Giovedì 30 giugno 2011
Secondo quanto chiarito dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 13327 del 17 giugno 2011, le spese di manutenzione straordinaria relative ad un immobile sostenute dal conduttore sono deducibili in capo allo stesso soggetto, ancorché la disciplina civilistica preveda che spetti al locatore l’esecuzione delle predette spese.
Tale principio è stato motivato affermando che “ciò che rileva, in definitiva, è la strumentalità dell’immobile, sul quale vengono eseguiti i lavori di ristrutturazione o miglioramento, all’attività d’impresa, a prescindere dalla proprietà del bene da parte del soggetto che esegue i lavori”. Si tratta, quindi, di una posizione fondata sulla corretta applicazione del principio di inerenza ex art. 109, comma 5 del TUIR, a commento del quale si sostiene come “la deducibilità di detti costi non possa essere subordinata al diritto di proprietà dell’immobile, essendo sufficiente che gli stessi siano sostenuti nell’esercizio dell’impresa, al fine della realizzazione del miglior esercizio dell’attività imprenditoriale e dell’aumento della redditività della stessa, e che, ovviamente, risultino dalla documentazione contabile” (si veda “Spese di ristrutturazione sempre deducibili” del 18 giugno 2011).
Una volta stabilita l’inerenza di tali costi, le spese di ammodernamento e di ristrutturazione capitalizzate nella voce “altre immobilizzazioni immateriali” sono assoggettate alla disciplina fiscale delle spese pluriennali di cui al comma 3 dell’art. 108 del TUIR. In base a detta disposizione, la deducibilità delle spese relative a più esercizi spetta “nel limite della quota imputabile a ciascun esercizio”, tenendo presente che i criteri civilistici di ripartizione delle spese in esame costituiscono presupposto per la determinazione della quota deducibile (cfr. C.M. n. 73 del 27 maggio 1994).
Tale ripartizione va effettuata in applicazione dell’OIC n. 24, per il quale l’ammortamento dei costi in argomento si effettua nel periodo minore tra quello di utilità futura delle spese sostenute e quello residuo di locazione, tenendo conto dell’eventuale periodo di rinnovo, se il rinnovo dipende dal conduttore.
Dubbi sull’inerenza delle spese
La condivisibile impostazione della sentenza n. 13327 sembra però risultare in antitesi con una pronuncia della stessa Corte, la quale, con la sentenza n. 6936 del 25 marzo 2011, aveva affermato che le spese in argomento non sono deducibili per due ragioni:
- il beneficiario dell’opera rimane esclusivamente il locatore;
- i principi normativi che regolano il contratto di locazione (artt. 1576, 1609 e 1621 c.c.) prevedono che le riparazioni straordinarie rimangano a carico del locatore, sicché il conduttore ben può ottenerne, da quest’ultimo, il rimborso.
In merito, si osserva che la prima argomentazione non sembra del tutto pertinente con la nozione di inerenza. Si considera inerente un costo utile alla realizzazione dell’attività d’impresa e che consente di migliorarne la redditività, a prescindere del soggetto che, allo scadere di un eventuale contratto, beneficerà dell’opera.
Riguardo poi alla seconda osservazione della sentenza n. 6936, è la successiva sentenza n. 13327 del 17 giugno 2011 a chiarire la questione. Viene rilevato, infatti, che sebbene l’art. 1576 c.c. preveda che spetti al locatore eseguire durante la locazione tutte le riparazioni necessarie, eccezion fatta per quelle di piccola manutenzione, sovente per le locazioni di immobili strumentali, le spese di manutenzione straordinaria vengono convenzionalmente accollate al conduttore dell’immobile.
Si tratta infatti di una disposizione che può essere oggetto di deroga da parte del locatore e del conduttore.

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