immobili
Cedolare solo per proprietari o titolari di diritto reale
Per la cedolare non può optare il comodatario, a sua volta locatore, che non è titolare di un diritto reale sull’immobile
/ Sabato 30 luglio 2011
La disciplina opzionale per la cosiddetta “cedolare secca sugli affitti”, introdotta dall’art. 3 del DLgs. 14 marzo 2011 n. 23, non è applicabile ai soggetti comodatari, che a loro volta locano le abitazioni, che non sono titolari di un diritto reale sull’immobile.
In risposta a un’interrogazione parlamentare, l’Agenzia delle Entrate (risposta n. 5-05182 del 27 luglio 2011) ribadisce che l’opzione per la cedolare secca può essere validamente esercitata soltanto da una persona fisica che sia anche titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sul bene locato. Pertanto, i soggetti che non hanno le predette qualità non possono beneficiare del regime fiscale della cedolare.
L’art. 23 sopracitato stabilisce che la cedolare secca sugli affitti interessa i proprietari (o titolari di diritti reali di godimento) di abitazioni concesse in locazione a terzi al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni.
Deve trattarsi di soggetti passivi IRPEF che, in relazione alla locazione posta in essere, conseguano reddito fondiario.
Il profilo soggettivo viene a definirsi attenendosi alla norma istitutiva, in base alla quale sembra che il locatore di un’abitazione, per poter beneficiare del nuovo regime fiscale opzionale, debba presentare tre requisiti: soggettività passiva all’IRPEF, effettuazione della locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni e conseguimento di reddito fondiario.
Di conseguenza, per l’applicabilità della cedolare secca è necessario che il soggetto sia una persona fisica. Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 26 del 1° giugno 2011, conferma sostanzialmente tale impostazione, ivi compresa la riserva del nuovo regime alle persone fisiche, e individua tuttavia già nella norma istitutiva elementi da cui desumere tale riserva (secondo la circ. n. 26/2011, par. 1.1, infatti, “la riserva a favore delle persone fisiche risulta dal complesso dell’articolo 3 del decreto legislativo che, dall’assoggettamento del reddito fondiario derivante dalla locazione alla cedolare secca, fa anche conseguire al comma 7 l’obbligo di tenere conto di tale reddito ai fini della determinazione dell’imposta personale, in termini di riconoscimento della spettanza o di determinazione di deduzioni, detrazioni fiscali, nonché di altri benefici, anche di natura non tributaria; da cui anche la rilevanza ai fini dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.)”).
Si ricorda che, in senso contrario, si è espresso il Consorzio Studi e Ricerche Fiscali del gruppo Intesa San Paolo (circolare n. 2/2011) che, in seguito all’emanazione della circ. n. 26/2011, è intervenuto a commento del regime della cedolare secca sulle locazioni di immobili abitativi.
In relazione all’esclusione dal regime opzionale per le società semplici, la circ. n. 2, infatti, ha ritenuto che tale esclusione non sia corretta, in quanto la società semplice, pur non essendo una persona fisica, è un soggetto passivo IRPEF che non svolge attività commerciale, il cui reddito derivante dalla locazione degli immobili è comunque qualificato come “fondiario” (al pari delle persone fisiche), ed è imputato direttamente ai soci per trasparenza.
In risposta a un’interrogazione parlamentare, l’Agenzia delle Entrate (risposta n. 5-05182 del 27 luglio 2011) ribadisce che l’opzione per la cedolare secca può essere validamente esercitata soltanto da una persona fisica che sia anche titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sul bene locato. Pertanto, i soggetti che non hanno le predette qualità non possono beneficiare del regime fiscale della cedolare.
L’art. 23 sopracitato stabilisce che la cedolare secca sugli affitti interessa i proprietari (o titolari di diritti reali di godimento) di abitazioni concesse in locazione a terzi al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni.
Deve trattarsi di soggetti passivi IRPEF che, in relazione alla locazione posta in essere, conseguano reddito fondiario.
Il profilo soggettivo viene a definirsi attenendosi alla norma istitutiva, in base alla quale sembra che il locatore di un’abitazione, per poter beneficiare del nuovo regime fiscale opzionale, debba presentare tre requisiti: soggettività passiva all’IRPEF, effettuazione della locazione al di fuori dell’esercizio di imprese, arti o professioni e conseguimento di reddito fondiario.
Escluse le società semplici
Il provvedimento attuativo del 7 aprile 2011 n. 55394, circoscrivendo la facoltà di optare per la cedolare secca alle persone fisiche, ha di fatto escluso le società semplici dal novero dei soggetti interessati dal nuovo regime.Di conseguenza, per l’applicabilità della cedolare secca è necessario che il soggetto sia una persona fisica. Al riguardo, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 26 del 1° giugno 2011, conferma sostanzialmente tale impostazione, ivi compresa la riserva del nuovo regime alle persone fisiche, e individua tuttavia già nella norma istitutiva elementi da cui desumere tale riserva (secondo la circ. n. 26/2011, par. 1.1, infatti, “la riserva a favore delle persone fisiche risulta dal complesso dell’articolo 3 del decreto legislativo che, dall’assoggettamento del reddito fondiario derivante dalla locazione alla cedolare secca, fa anche conseguire al comma 7 l’obbligo di tenere conto di tale reddito ai fini della determinazione dell’imposta personale, in termini di riconoscimento della spettanza o di determinazione di deduzioni, detrazioni fiscali, nonché di altri benefici, anche di natura non tributaria; da cui anche la rilevanza ai fini dell’indicatore della situazione economica equivalente (I.S.E.E.)”).
Si ricorda che, in senso contrario, si è espresso il Consorzio Studi e Ricerche Fiscali del gruppo Intesa San Paolo (circolare n. 2/2011) che, in seguito all’emanazione della circ. n. 26/2011, è intervenuto a commento del regime della cedolare secca sulle locazioni di immobili abitativi.
In relazione all’esclusione dal regime opzionale per le società semplici, la circ. n. 2, infatti, ha ritenuto che tale esclusione non sia corretta, in quanto la società semplice, pur non essendo una persona fisica, è un soggetto passivo IRPEF che non svolge attività commerciale, il cui reddito derivante dalla locazione degli immobili è comunque qualificato come “fondiario” (al pari delle persone fisiche), ed è imputato direttamente ai soci per trasparenza.
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