immobili Nella cessione di fabbricati, registro sul valore dell’immobile «al netto» dell’IVA

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Nella cessione di fabbricati, registro sul valore dell’immobile «al netto» dell’IVA

Analizzando le novità del DL 83/2012 sulle cessioni immobiliari in ambito IVA, il Notariato propone tale soluzione per evitare salti d’imposta

/ Mercoledì 08 agosto 2012

Con lo Studio n. 102-2012/T, datato 15 giugno 2012 ma di fresca pubblicazione, il Consiglio Nazionale del Notariato esamina le novità introdotte nelle cessioni di fabbricati in regime IVA dall’art. 9 del Decreto “crescita e sviluppo” (DL n. 83/2012), il cui Ddl. di conversione, approvato in via definitiva il 3 agosto scorso, è in attesa di pubblicazione sulla Gazzetta Ufficiale.
La recente riforma ha peraltro aperto alcune rilevanti problematiche.
Sinora, le cessioni di abitazioni, una volta decorso il quinquennio dall’ultimazione, restavano assoggettate in via definitiva al regime di esenzione IVA: se il cedente percepiva uno o più acconti esenti da IVA, il saldo al rogito era parimenti esente e l’atto scontava l’imposta di registro proporzionale in deroga all’applicazione del principio di alternatività IVA/registro.
A seguito della riforma, è invece possibile che l’impresa cedente, in assenza di preliminare, abbia fatturato gli acconti in esenzione IVA (ove sia decorso il quinquennio) ma che, al momento del rogito, eserciti l’opzione per l’IVA: se dovesse applicarsi il principio di alternatività, l’operazione potrebbe “sottrarsi” all’imposta di registro, tranne che per il saldo (assoggettato a IVA).
Trattasi di conclusione paradossale, che il Notariato esclude possa ritenersi corretta, proponendo, pertanto, una soluzione volta a evitare salti d’imposta, individuando nell’art. 11 del DPR n. 633/72 (“operazioni permutative e dazioni in pagamento”) un principio generale che consentirebbe di assoggettare l’operazione in parte a IVA ed in parte al registro. Infatti, in deroga all’art. 1552 c.c., che disciplina la permuta come contratto unitario in cui un’operazione è il corrispettivo dell’altra, nel sistema dell’IVA ciascuna operazione viene assoggettata autonomamente ad imposta. La possibilità di “suddividere” la permuta è contemplata anche dall’art. 40, comma 2 del DPR n. 131/1986: se una soltanto delle operazioni permutative è assoggettata ad IVA, l’imposta di registro si applica sulla cessione o prestazione non soggetta.
Il Notariato conclude quindi che, nelle more di un intervento legislativo che disciplini esplicitamente la fattispecie, onde impedire che l’atto di compravendita sia pressoché completamente escluso dall’applicazione dell’imposta di registro, tale tributo dovrà essere applicato sul valore dell’immobile al netto della parte di corrispettivo assoggettata a IVA.

Registro al netto della parte di corrispettivo assoggettato a IVA

Per individuare le cessioni, occorre rifarsi all’art. 2 del DPR n. 633/72, ricomprendendo non solo gli atti che comportano trasferimento della proprietà o costituzione o trasferimento di diritti reali, ma anche le fattispecie equiparate (comma 2), tra cui (operazioni in questo periodo di crisi piuttosto diffuse) vendite con riserva di proprietà e locazioni con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti in quanto – pur nella non definitività o in mancanza del titolo – attuano un trasferimento del bene assimilabile alla proprietà.
Per l’individuazione del termine quinquennale, occorre rifarsi all’art. 6 del DPR n. 633/72: in generale, per le cessioni di immobili, il momento di effettuazione dell’operazione è rappresentato dalla stipulazione del contratto traslativo della proprietà (o costitutivo/traslativo dei diritti reali); tuttavia, nel caso gli effetti siano differiti (ad esclusione delle vendite con riserva di proprietà e delle locazioni con clausola di trasferimento vincolante per entrambe le parti, per le quali resta ferma la regola generale della stipulazione), l’operazione si considera effettuata nel momento in cui tali effetti si producono, fatta comunque salva la rilevanza delle anticipazioni di corrispettivo o di fatturazione.
Lo Studio suggerisce anche che per, gli acconti percepiti o fatturati dall’entrata in vigore del DL n. 83/2012, sia riconosciuta la possibilità di esercitare l’opzione non solo nell’atto di cessione ma anche in sede di fatturazione degli acconti, tramite comportamento concludente, confermando la volontà all’interno dell’atto notarile.
Segnaliamo infine che, in sede di conversione in legge del DL n. 83, l’opzione per l’IVA in atto è stata estesa alle cessioni di fabbricati destinati ad alloggi sociali, come definiti dal decreto del Ministro delle Infrastrutture 22 aprile 2008.
 / Stefano BARUZZI
FONTE:EUTEKNE