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giovedì 2 agosto 2012

ilcasodelgiorno

Vendita dell’immobile locato, tra subentro e cessione del contratto di locazione

Non è chiaro se, in tal caso, sia necessario realizzare gli adempimenti relativi alla cessione del contratto di locazione

/ Giovedì 02 agosto 2012
Nel caso in cui il proprietario dell’immobile locato (locatore) venda l’immobile ad un terzo, si realizza una modifica nel lato soggettivo del contratto di locazione, in quanto all’originario locatore subentra il nuovo proprietario/locatore.
Il subentro del nuovo acquirente dell’immobile locato nel contratto di locazione costituisce una conseguenza espressamente prevista dalla legge, che si realizza anche ove non voluta dalle parti (art. 7 della L. 392/78), poiché, in tal modo, il legislatore tutela il conduttore di immobili abitativi.
Il subentro del nuovo acquirente nel contratto di locazione è previsto sia dal codice civile (l’art. 1602 c.c., infatti, prevede che il terzo acquirente subentri, dal giorno dell’acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione) che, come anticipato, dalle leggi speciali in materia di locazioni (cfr. gli artt. 7 e 41 della L. 392/78, che dispongono la nullità delle clausole che prevedono la risoluzione del contratto in caso di alienazione dell’immobile locato).
In breve, la compravendita dell’immobile locato comporta automaticamente l’ingresso dell’acquirente sia negli obblighi che nei diritti derivanti dal contratto di locazione, sicché questi si trova nell’identica posizione ricoperta dal contraente originario, senza che sia necessario stipulare un atto di cessione del contratto di locazione.
Il subentro è disposto dalla legge
Atteso che, in tal caso, il “subentro” dell’acquirente nel contratto di locazione avviene ex lege e non deriva dalla stipula di un contratto di cessione del contratto di locazione, ci si può domandare se la modifica della posizione soggettiva del locatore debba essere comunicata all’Agenzia delle Entrate e, in caso affermativo, se essa comporti la corresponsione dell’imposta fissa (67 euro) prevista per la cessione del contratto.
Si rileva, peraltro, che il subentro automatico nel contratto di locazione si realizza anche nell’ipotesi di morte del proprietario (art. 6 della L. 392/78) o di cessione d’azienda (art. 2558 c.c.).
Gli uffici territoriali dell’Agenzia delle Entrate assumono atteggiamenti differenti, atteso che essi richiedono, in tal caso, la comunicazione della cessione del contratto, ma non tutti richiedono il pagamento dell’imposta di registro fissa di 67 euro.
Nell’ipotesi appena delineata, l’atto da cui scaturisce la cessione (atto di compravendita avente ad oggetto l’immobile locato) deve essere regolarmente registrato, sicché l’Agenzia delle Entrate avrebbe comunque la possibilità di averne “notizia”. D’altro canto, ove si ritenesse che in tal caso l’imposta fissa di 67 euro sia comunque dovuta, in quanto la nota all’art. 5 della Tariffa, Parte I, allegata al DPR 131/86 dispone il pagamento di essa anche per le cessioni senza corrispettivo, la comunicazione della cessione dovrebbe avvenire a norma dell’art. 19 del DPR 131/86, in quanto si configurerebbe un evento idoneo a determinare ulteriore liquidazione di imposta.
Un indizio per risolvere la questione potrebbe, forse, essere desunto dalla circ. n. 20/2012 nella quale, nel fornire chiarimenti sulla cedolare secca, l’Agenzia delle Entrate ha espressamente affrontato il caso di vendita dell’immobile locato.
In quella sede (§ 5), infatti, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che, in caso di trasferimento dell’immobile locato, l’opzione per la cedolare secca, operata dall’originario proprietario (cedente) cessa di avere efficacia in relazione all’IRPEF, dal momento del trasferimento immobiliare; mentre continua ad avere effetto, ai fini dell’imposta di registro e di bollo, fino al termine dell’annualità contrattuale. Inoltre, secondo l’Agenzia, l’acquirente che subentra nel contratto di locazione può, a sua volta, optare per la cedolare secca presentando il modello 69 entro l’ordinario termine di 30 giorni dalla data del subentro.
La circolare non chiarisce espressamente se il subentro del locatore dia luogo ad obbligo di pagamento dell’imposta di registro per la “cessione” del contratto. Tuttavia, il fatto che la circolare non faccia riferimento all’effetto “sostitutivo” della cedolare secca sull’imposta dovuta per la cessione pare indurre ad escludere che l’imposta sia dovuta.
 / Anita MAURO
FONTE:EUTEKNE

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