Il
D.L. 83/2012, c.d. Decreto Crescita ha introdotto dal 26 giugno 2012,
data di entrata in vigore, l’Iva su opzione anche per la cessione e la
locazione di immobili abitativi costruiti o ristrutturati da imprese.
Grazie all’art.9 del D.L. 83/2012, c.d.
Decreto Crescita, dallo scorso 26 giugno 2012 sono operative le
modifiche alla disciplina Iva che consentono ai costruttori di immobili
abitativi e ai soggetti che su tali immobili eseguono interventi di
ristrutturazione di “evitare” le conseguenze dell’esenzione applicata
sia alle locazioni (poste in essere in attesa di cedere l’immobile)
quanto alle cessioni effettuate dopo il periodo di detenzione
quinquennale, decorrente dalla data di ultimazione dei lavori.
Tali modifiche, inoltre, riguardano anche
la disciplina dei fabbricati strumentali, non tanto ai fini
dell’assoggettamento a Iva delle operazioni di locazione e cessione che
interessano tali immobili (che anche in passato era comunque
consentita), quanto della ottimizzazione delle disposizioni che regolano
la cessione di tali fabbricati.
Vengono eliminate alcune situazioni nella
quali occorreva assoggettare obbligatoriamente a Iva l’operazione a
favore di una generalizzata estensione del meccanismo dell’opzione.
Per esempio nei casi di:
- cessione a privati;
- o a soggetti con pro rata di detrazione
pari o inferiore al 25% quali, ad esempio, i medici, gli assicuratori, i
promotori finanziari, ecc.
L’applicazione uniforme dell’opzione:
- tanto per i fabbricati abitativi;
- quanto per i fabbricati strumentali;
si traduce, nei casi di opzione, in
un’altrettanto generalizzata applicazione del meccanismo dell’inversione
contabile (o reverse charge) quale meccanismo necessario per
l’assolvimento dell’imposta su tali operazioni, con la sola eccezione
per entrambe le categorie di immobili della cessione effettuata dal
costruttore o da colui che vi ha eseguito interventi di ristrutturazione
entro il periodo di cinque anni dalla data di ultimazione dei lavori di
costruzione o ristrutturazione (che resta ora l’unico caso di
imponibilità Iva per obbligo di legge).
Infine, la modifica apportata alla
tabella allegata al decreto Iva è un passaggio necessario per garantire
l’applicazione dell’aliquota ridotta del 10% nei ripristinati casi in
cui è possibile cedere o locare immobili abitativi in regime di
imponibilità Iva.
Il dettato normativo
Le disposizioni del D.P.R. 633/72 che
vengono modificate con effetto dal 26 giugno 2012 e che innescano le
dinamiche sopra descritte sono le seguenti:
Le modifiche alla disciplina delle locazioni
Il punto 8) dell’art. 10 del D.P.R. n.
633/72 tratta delle locazioni di immobili (inclusi terreni e aziende
agricole, le aree non suscettibili di utilizzazione edificatoria, nonché
i fabbricati di qualsiasi tipologia).
Per tali immobili è previsto il trattamento di esenzione,
con la sola eccezione, delle aree considerate “edificabili”, che per il
fatto di non essere menzionate dalla presente disposizione normativa
scontano obbligatoriamente il regime di imponibilità Iva.
In un panorama di esenzione
generalizzata, vista la collocazione all’interno dell’art. 10 del
Decreto Iva delle disposizioni, sono tuttavia previste deroghe
specifiche che, a seguito delle modifiche introdotte dal D.L. n.83/12,
vanno applicate attraverso un’opzione, da esercitarsi nel contratto di
locazione e su impulso del locatore (mai del locatario).
Le deroghe all’esenzione
Le tre ipotesi che oggi consentono di
optare per il regime di imponibilità Iva in luogo dell’esenzione sono le
seguenti locazioni:
- fabbricati strumentali che per le loro
caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza
radicali trasformazioni;
- fabbricati abitativi destinati ad
alloggi sociali come definiti dal decreto del ministro delle
Infrastrutture, di concerto con il ministro della Solidarietà sociale,
il ministro delle Politiche per la famiglia e il
ministro per le Politiche giovanili e le Attività sportive del 22 aprile 2008 (c.d. housing sociale);
ministro per le Politiche giovanili e le Attività sportive del 22 aprile 2008 (c.d. housing sociale);
- fabbricati abitativi effettuate dalle
imprese costruttrici degli stessi o dalle imprese che vi hanno eseguito,
anche tramite imprese appaltatrici, gli interventi di cui all'art.3,
co.1, lett. c), d) ed f), del Testo
Unico dell'edilizia di cui al D.P.R. n.380 del 6 giugno 2001.
Unico dell'edilizia di cui al D.P.R. n.380 del 6 giugno 2001.
In riferimento ai fabbricati strumentali,
prima deroga al regime di imponibilità, il D.L. n.83/12 semplifica di
molto l’originaria versione del testo normativo in vigore fino al 25
giugno 2012. Se prima erano previsti due casi di applicazione dell’Iva
obbligatoria accanto a una generalizzata imponibilità a seguito di
opzione, ora è possibile dal 26 giugno 2012 locare in esenzione un
fabbricato strumentale a un privato così come a un soggetto “assimilato
al privato” (prorata di detrazione pari o inferiore al 25%).
Se, quindi, il locatore, che ha costruito
o eseguito interventi di ristrutturazione su tale immobile valuti che
l’applicazione del regime di esenzione alle proprie operazioni attive
non rechi eccessivo pregiudizio alla detrazione dell’Iva assolta sui
propri acquisti, potrà pattuire con i locatari un canone di locazione
competitivo (senza applicazione dell’Iva).
Vi è uniformità di trattamento nelle
locazioni di fabbricati strumentali: nascono tutte esenti, con la
possibilità di optare in ogni caso per il regime di imponibilità tramite
opzione.
Per i fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali,
seconda deroga al regime di esenzione, attivabile con l’opzione, va
fatto riferimento all’art. 57, co. 1, lett. a) del D.L. n. 1/12 (c.d.
Decreto liberalizzazioni), che ha previsto la possibilità di optare per
il regime di imponibilità anche con riferimento alle locazioni di
immobili abitativi destinati ad alloggi sociali.
Infine, l’ultima deroga al regime di esenzione interessa le locazioni effettuate dai costruttori e
da coloro che eseguono gli interventi di cui all'art.3, co.1, lett. c),
d) ed f), del Testo Unico dell'edilizia (D.P.R. n.380/01) su immobili
abitativi da essi costruiti o ristrutturati. Questa è la novità di
maggior rilievo del D.L. n.83/12, in quanto la possibilità di optare da
parte del costruttore o di chi ha eseguito i predetti interventi di
recupero, per il regime di imponibilità delle locazioni, in luogo
dell’esenzione, permette a tali soggetti di evitare le conseguenze
negative determinate dall’applicazione del pro-rata generale di
detrazione (ed eventualmente anche della rettifica della detrazione).
Tali conseguenze erano state ribadite nel
documento di prassi R.M. n.112/E/08, nel quale l’Amministrazione
Finanziaria aveva battezzato come “tipiche” per il costruttore (e
ristrutturatore) le operazioni di locazione riguardanti gli immobili
abitativi costruiti o ristrutturati, anche se le stesse fossero
realizzate temporaneamente in attesa di trovare migliori condizioni di
vendita.
Ora, con la possibilità di optare, a
partire dal 26 giugno 2012, per il regime di imponibilità di tali
operazioni, si apre uno scenario nel quale locare un immobile abitativo
in attesa di cederlo diventa un’operazione che non produce riflessi
negativi sotto il profilo della detrazione dell’Iva sugli acquisti.
Come vanno allora gestititi i contratti in corso a tale data (26 giugno 2012)?
Con riferimento ai fabbricati abitativi
costruiti o ristrutturati da imprese, infatti, sorge il problema di come
gestire il cambio di regime in relazione a quei contratti di locazione
che il costruttore o il ristrutturatore ha sottoscritto in data
precedente al 26 giugno e che sono stati governati in regime di
esenzione, in quanto unico regime vigente per tali operazioni.
Il costruttore o colui che ristruttura
l’immobile a partire dal 26 giugno 2012 dovrà emettere fattura con Iva
per i canoni di locazione, precedentemente fatturati in esenzione?
Un intervento dell’Amministrazione
Finanziaria sarebbe opportuno, ma in questo momento di “limbo” ci si
rifà alla R.M. n. 2/08, con la quale l’Agenzia delle Entrate confermò,
in occasione di subentri in contratti di locazione formalizzati in
origine senza opzione, di optare per il regime di imponibilità inviando a
cura del locatore una raccomandata con ricevuta di ritorno all’Agenzia
delle Entrate.
Tale procedura potrebbe essere applicata
anche in questo caso, visto che nel momento di sottoscrizione del
contratto tale opzione non era esercitabile.
Il medesimo problema si potrebbe porre
nel caso di locazione dei fabbricati strumentali: locazioni assoggettate
a Iva per obbligo di legge, che in virtù delle modifiche introdotte
richiedono l’esercizio di un’esplicita opzione per applicare il regime
di imponibilità.
Ma è davvero necessaria un’opzione che confermi il regime già applicato?
Se, invece, vi è l’interesse ad applicare
l’esenzione, tale cambio di regime deve essere comunicato
all’Amministrazione, dato che il regime di esenzione rappresenta oggi il
regime naturale applicabile a tali operazioni?
Infine, l’imponibilità reintrodotta ai
fini Iva per le locazioni riguardanti gli immobili abitativi ha
comportato la necessaria modifica della tabella A parte III allegata al
decreto Iva, che descrive i casi in cui risulta applicabile l’aliquota
ridotta nella misura del 10%.
A partire dal 26 giugno 2012, quindi, a
seguito della modifica apportata alla lettera 127-duodevicies) della
richiamata tabella A, per tutte le locazioni di immobili abitativi rese
imponibili a seguito di opzione, troverà applicazione l’aliquota ridotta
del 10%.