Registrazione dei contratti di locazione

Registrazione dei contratti di locazione di fabbricati, affitto di terreni e versamento delle imposte

Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) devono essere obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario (locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. L’unico caso in cui non c’è l’obbligo di registrazione è relativo ai contratti che non superano i 30 giorni complessivi nell’anno.
Per la registrazione dei contratti di locazione, che deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore), è possibile far riferimento a queste regole generali.
Per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo, c'è anche la possibilità di optare per un regime facoltativo:
la cedolare secca, che prevede il versamento di un'imposta sostitutiva dell’Irpef, delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile), nonchè delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute sul contratto di locazione.

Scheda informativa

Il contratto di locazione può essere registrato:

• utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili, facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi telematici
• richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il modello RLI
• incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.

I nuovi contratti di locazione devono contenere una clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'attestato, sull’attestazione della prestazione energetica dell'edificio (APE). La copia dell'APE deve essere, inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di singole unità immobiliari (Dl 145/2013)

Registrazione telematica

Per la registrazione online del contratto è necessario essere registrati a Fisconline/Entratel.

Le applicazioni che possono essere utilizzate, sia per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di registro e di bollo, sono:

• RLI, in versione di programma da installare su PC o web (che non necessita l’installazione di alcun software), utilizzabile per tutte le tipologie di locazione e affitto di beni immobili
• Contratti di locazione, programma da installare su PC, utilizzabile per tutte le tipologie di contratti di locazione.

Registrazione in ufficio

I soggetti che non hanno l’obbligo della registrazione telematica possono richiedere la registrazione presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente, quindi, presso l’ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale). Ricordiamo che sono obbligati alla registrazione telematica i possessore di almeno 10 immobili e gli agenti immobiliari.

Per la registrazione è necessario portare la seguente documentazione:

• almeno due copie, con firma in originale, del contratto da registrare
• la richiesta di registrazione, ossia il modello RLI compilato.
• se i contratti da registrare sono più di uno, bisogna predisporre un elenco, utilizzando il "modello RR", in cui vanno indicati i contratti da registrare
• i contrassegni telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e, comunque, ogni 100 righe
• la ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi identificativi (fino al 31/12/2014 i versamenti possono essere effettuati anche con il modello F23). I contribuenti che hanno optato per la cedolare secca (regime sostitutivo) non devono versare l'imposta di registro ma sono tenuti al pagamento dell’imposta sostitutiva (acconto e saldo) da versare entro gli stessi termini previsti per l’Irpef

In alternativa, le imposte di bollo e di registro possono essere versate richiedendo l’addebito sul proprio c/c utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente bancario.

Dopo la richiesta di registrazione del contratto, l’ufficio:

• restituisce timbrata e firmata la copia del contratto se la registrazione è contestuale alla ricezione

rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questo avviene quando la registrazione non è contestuale alla ricezione ma differita.

Tramite intermediario

L’intermediario, in primo luogo, deve rilasciare, nel momento in cui assume l’incarico, una dichiarazione, datata e sottoscritta, con cui si impegna a provvedere, a seconda del tipo di adempimento richiesto, alla trasmissione della richiesta di registrazione, all’esecuzione dei pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, alle proroghe, alle cessioni, alle risoluzioni.

Inoltre, deve consegnare al contribuente:

• due copie della ricevuta di avvenuta registrazione o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle cessioni, delle risoluzioni (una è destinata all’altra parte contraente che non ha richiesto la registrazione)
• una copia della ricevuta di pagamento delle imposte dovute.

Quanto si paga

Per la registrazione di un contratto di locazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo.

Attenzione: la registrazione dell'atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere e' esente dalle imposte di registro e di bollo (Dl 133/2014, articolo 19)

Imposta di registro

L’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato.

IMMOBILE	PERCENTUALE
Fabbricati a uso abitativo	2% del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Fabbricati strumentali per natura	1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi Iva
	2% del canone, negli altri casi
Fondi rustici	0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità
Altri immobili	2% del corrispettivo annuo moltiplicato per il numero delle annualità

Per i contratti di locazione a canone concordato, riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.

Il versamento per la prima annualità non può essere inferiore a 67 euro.

Il locatore e il conduttore rispondono in solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del contratto.

Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello 0,50%.

Contratti pluriennali

Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:

• pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)
• versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla scadenza della precedente annualità.

Chi sceglie di pagare per l’intera durata del contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (2,5% fino al 31 dicembre 2013; 1% dal 1° gennaio 2014) moltiplicato per il numero delle annualità.

Se il contratto viene disdetto prima del tempo e l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la disdetta anticipata del contratto.

Quando si sceglie di pagare annualmente, l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67 euro.

Anche per la proroga del contratto di locazione di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione oppure anno per anno.

Per le risoluzioni e le cessioni senza corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi rustici.

Imposta di bollo

Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4 facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.

Come si paga

Se la registrazione è richiesta in ufficio, occorre versare l’imposta di registro entro 30 giorni dalla data di stipula o, se anteriore, di decorrenza

• con il modello F24 Elementi identificativi, che deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari abilitati, utilizzando i servizi on-line dell’Agenzia delle Entrate e del sistema bancario e postale. I soggetti non titolari di partita Iva, invece, possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali (fino al 31/12/2014 i versamenti possono essere effettuati anche con il modello F23 presso agenti della riscossione, banca o ufficio postale)
• richiedendo all’ufficio delle Entrate l’addebito dell’importo sul proprio c/c, utilizzando il modello richiesta di addebito su conto corrente. Con questa modalità è possibile assolvere contestualmente l’imposta di registro e quella di bollo.

Il bollo può essere assolto anche utilizzando i contrassegni telematici (ex marca da bollo), con data di emissione non successiva alla data di stipula.

I versamenti relativi alla registrazione, alle annualità successive alla prima, alle proroghe, alle cessioni e alle risoluzioni mediante i servizi telematici dell’Agenzia sono effettuati con addebito su c/c bancario o postale.

Codici tributo da utilizzare F24 elementi identificativi o con F23

I codici tributo da utilizzare per il modello F24 Elementi identificativi sono:

• Imposta di registro per prima registrazione (locazione e affitto): 1500
• Imposta di registro per annualità successive (locazione e affitto): 1501
• Imposta di registro per cessione (locazione e affitto): 1502
• Imposta di registro per risoluzione (locazione e affitto): 1503
• Imposta di registro per proroga (locazione e affitto): 1504

Come detto, fino al 31 dicembre 2014 i versamenti possono essere effettuati anche con il modello F23 presso agenti della riscossione, banca o ufficio postale. Di seguito, i codici tributo da utilizzare:

• Imposta registro per cessioni (contratti di locazione e affitti): 110T
• Imposta registro per contratti di locazione fabbricati - prima annualità: 115T
• Imposta registro per contratti di locazione fabbricati – annualità successive: 112T
• Imposta registro per contratti di locazione fabbricati - intero periodo: 107T
• Imposta registro per proroghe (contratti di locazione e affitti): 114T
• Imposta registro per risoluzioni (contratti di locazione e affitti): 113T