Registrazione dei contratti di locazione di
fabbricati, affitto di terreni e versamento delle imposte
Tutti i contratti di locazione e affitto di beni immobili (compresi quelli
relativi a fondi rustici e quelli stipulati dai soggetti passivi Iva) devono essere
obbligatoriamente registrati dall’affittuario (conduttore) o dal proprietario
(locatore) qualunque sia l’ammontare del canone pattuito. L’unico caso in cui
non c’è l’obbligo di registrazione è relativo ai contratti che non superano i
30 giorni complessivi nell’anno.
Per la registrazione dei contratti di locazione, che deve essere effettuata
entro 30 giorni dalla data di stipula o dalla sua decorrenza (se anteriore), è
possibile far riferimento a queste
regole
generali.
Per le locazioni fra privati di immobili abitativi, locati a uso abitativo,
c'è anche la possibilità di optare per un regime facoltativo:
la
cedolare
secca, che prevede il versamento di un'imposta sostitutiva dell’Irpef,
delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile), nonchè
delle imposte di registro e di bollo, ordinariamente dovute sul contratto di
locazione.
Scheda informativa
Il contratto di locazione può essere registrato:
- utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia, modalità obbligatoria
per gli agenti immobiliari e i possessori di almeno 10 immobili,
facoltativa per tutti gli altri contribuenti, purché abilitati ai servizi
telematici
- richiedendo la registrazione in ufficio; in questo caso è necessario
recarsi presso un ufficio dell’Agenzia delle Entrate e compilare il
modello RLI
- incaricando un intermediario abilitato (professionisti, associazioni
di categoria, Caf, ecc.) o un delegato.
I nuovi contratti di locazione devono contenere una
clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e
la documentazione, comprensiva dell'attestato, sull’attestazione della
prestazione energetica dell'edificio (APE). La copia dell'APE deve essere,
inoltre, allegata al contratto, fatta eccezione per i casi di locazione di
singole unità immobiliari (Dl 145/2013)
Registrazione telematica
Per la registrazione online del contratto è
necessario essere registrati a Fisconline/Entratel.
Le applicazioni che possono essere utilizzate, sia
per la registrazione del contratto sia per il versamento delle imposte di
registro e di bollo, sono:
- RLI, in versione di programma da installare su PC o web (che non
necessita l’installazione di alcun software), utilizzabile per tutte le
tipologie di locazione e affitto di beni immobili
- Contratti di locazione, programma da installare su PC, utilizzabile
per tutte le tipologie di contratti di locazione.
Registrazione in ufficio
I soggetti che non hanno
l’obbligo della registrazione telematica possono richiedere la registrazione
presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate (non necessariamente,
quindi, presso l’ufficio competente in relazione al proprio domicilio fiscale).
Ricordiamo che sono obbligati alla registrazione telematica i possessore di
almeno 10 immobili e gli agenti immobiliari.
Per la registrazione è necessario portare la
seguente documentazione:
- almeno
due copie, con firma in originale, del contratto da registrare
- la richiesta di registrazione, ossia il modello RLI compilato.
- se i contratti da registrare sono più di uno,
bisogna predisporre un elenco, utilizzando il "modello RR", in
cui vanno indicati i contratti da registrare
- i contrassegni
telematici per il pagamento dell’imposta di bollo (ex marca da bollo),
con data di emissione non
successiva alla data di stipula, da applicare su ogni copia del
contratto da registrare. L’importo dei contrassegni deve essere di 16 euro ogni 4 facciate scritte e,
comunque, ogni 100 righe
- la
ricevuta di pagamento dell’imposta di registro effettuata con Modello F24 Elementi
identificativi (fino al 31/12/2014 i versamenti possono essere effettuati
anche con il modello F23). I contribuenti che hanno optato per la cedolare
secca (regime sostitutivo) non devono versare l'imposta di registro ma
sono tenuti al pagamento dell’imposta sostitutiva (acconto e saldo) da
versare entro gli stessi termini previsti per l’Irpef
In alternativa, le imposte di bollo e di registro
possono essere versate richiedendo l’addebito sul proprio c/c utilizzando il
modello richiesta di addebito su conto corrente bancario.
Dopo la richiesta di registrazione del contratto,
l’ufficio:
- restituisce timbrata e firmata la copia del contratto se la
registrazione è contestuale alla ricezione
rilascia la ricevuta dell’avvenuta consegna e comunica al contribuente
quando sarà disponibile la copia del contratto registrato. Questo avviene
quando la registrazione non è contestuale alla ricezione ma differita.
Tramite intermediario
L’intermediario, in primo luogo, deve rilasciare,
nel momento in cui assume l’incarico, una dichiarazione, datata e sottoscritta,
con cui si impegna a provvedere, a seconda del tipo di adempimento richiesto,
alla trasmissione della richiesta di registrazione, all’esecuzione dei
pagamenti telematici delle imposte relative ai canoni per le annualità
successive, alle proroghe, alle cessioni, alle risoluzioni.
Inoltre, deve consegnare
al contribuente:
- due copie della ricevuta di avvenuta
registrazione o dell’esecuzione dei pagamenti delle imposte relative ai
canoni per le annualità successive, delle proroghe, anche tacite, delle
cessioni, delle risoluzioni (una è destinata all’altra parte contraente
che non ha richiesto la registrazione)
- una copia della ricevuta di pagamento delle
imposte dovute.
Quanto si paga
Per la registrazione di un contratto di locazione
sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
Attenzione: la registrazione dell'atto con il
quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un
contratto di locazione ancora in essere e' esente dalle imposte di registro e
di bollo (Dl 133/2014, articolo 19)
Imposta di registro
L’importo dovuto varia a seconda dell’immobile locato o affittato.
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IMMOBILE
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PERCENTUALE
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Fabbricati a uso abitativo
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2% del canone annuo moltiplicato per il
numero delle annualità
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Fabbricati strumentali per natura
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1% del canone annuo, se la locazione è effettuata da soggetti passivi
Iva
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2% del canone, negli altri casi
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Fondi rustici
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0,50% del corrispettivo annuo
moltiplicato per il numero delle annualità
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Altri immobili
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2% del corrispettivo annuo moltiplicato
per il numero delle annualità
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Per i contratti di locazione a canone concordato,
riguardanti immobili che si trovano in uno dei Comuni “ad elevata tensione
abitativa”, è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale
calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da
considerare per il calcolo dell’imposta va assunto per il 70%.
Il versamento per la prima annualità non può
essere inferiore a 67 euro.
Il locatore e il conduttore rispondono in
solido del pagamento dell’intera somma dovuta per la registrazione del
contratto.
Sul deposito cauzionale versato dall’inquilino
non è dovuta l’imposta di registro. Se però il deposito è pagato da un terzo
estraneo al rapporto di locazione, va versata l’imposta nella misura dello
0,50%.
Contratti pluriennali
Per i contratti che durano più anni si può scegliere di:
- pagare, al momento della registrazione, l’imposta dovuta per l’intera
durata del contratto (2% del corrispettivo complessivo)
- versare l’imposta anno per anno (2% del canone relativo a ciascuna
annualità, tenendo conto degli aumenti Istat), entro 30 giorni dalla
scadenza della precedente annualità.
Chi sceglie di pagare per l’intera durata del
contratto ha diritto a uno sconto, che consiste in una detrazione dall’imposta
dovuta pari alla metà del tasso di interesse legale (2,5% fino al 31 dicembre
2013; 1% dal 1° gennaio 2014) moltiplicato per il numero delle annualità.
Se il contratto viene disdetto prima del tempo e
l’imposta di registro è stata versata per l’intera durata, spetta il rimborso
dell’importo pagato per le annualità successive a quella in cui avviene la
disdetta anticipata del contratto.
Quando si sceglie di pagare annualmente,
l’imposta per gli anni successivi può anche essere di importo inferiore a 67
euro.
Anche per la proroga del contratto di locazione
di immobile a uso abitativo è possibile pagare l’imposta in unica soluzione
oppure anno per anno.
Per le risoluzioni e le cessioni senza
corrispettivo dei contratti di locazione e sublocazione di immobili urbani con
durata di più anni, l’imposta si paga nella misura fissa di 67 euro. Negli altri
casi (per esempio, locazione di immobili non urbani), l’imposta si applica ai
canoni ancora dovuti nella misura del 2% o dello 0,5% se si tratta di fondi
rustici.
Imposta di bollo
Per ogni copia da registrare, l’imposta di bollo è pari a 16 euro ogni 4
facciate scritte del contratto e, comunque, ogni 100 righe.
Come si paga
Se la registrazione è
richiesta in ufficio, occorre versare l’imposta di registro entro 30 giorni
dalla data di stipula o, se anteriore, di decorrenza
- con il modello F24 Elementi identificativi, che
deve essere presentato dai soggetti titolari di partita Iva esclusivamente
con modalità telematiche, direttamente o attraverso gli intermediari
abilitati, utilizzando i servizi on-line dell’Agenzia delle Entrate e del
sistema bancario e postale. I soggetti non titolari di partita Iva,
invece, possono presentare il modello anche presso banche o uffici postali
(fino al 31/12/2014 i versamenti possono essere effettuati anche con il
modello F23 presso agenti della riscossione, banca o ufficio postale)
- richiedendo all’ufficio delle Entrate
l’addebito dell’importo sul proprio c/c, utilizzando il modello richiesta
di addebito su conto corrente. Con questa modalità è possibile assolvere
contestualmente l’imposta di registro e quella di bollo.
Il bollo può essere
assolto anche utilizzando i contrassegni telematici (ex marca da bollo), con
data di emissione non successiva alla data di stipula.
I versamenti relativi alla
registrazione, alle annualità successive alla prima, alle proroghe, alle
cessioni e alle risoluzioni mediante i servizi telematici dell’Agenzia sono
effettuati con addebito su c/c bancario o postale.
Codici
tributo da utilizzare F24 elementi identificativi o con F23
I codici tributo da utilizzare per il modello F24 Elementi identificativi sono:
- Imposta di registro per prima registrazione (locazione e affitto):
1500
- Imposta di registro per annualità successive (locazione e affitto):
1501
- Imposta di registro per cessione (locazione e affitto): 1502
- Imposta di registro per risoluzione (locazione e affitto): 1503
- Imposta di registro per proroga (locazione e affitto): 1504
Come detto, fino al 31 dicembre 2014 i versamenti
possono essere effettuati anche con il modello F23 presso agenti della riscossione, banca o ufficio postale. Di
seguito, i codici tributo da utilizzare:
- Imposta registro per cessioni (contratti di locazione e affitti):
110T
- Imposta registro per contratti di locazione fabbricati - prima
annualità: 115T
- Imposta registro per contratti di locazione fabbricati – annualità
successive: 112T
- Imposta registro per contratti di locazione fabbricati - intero
periodo: 107T
- Imposta registro per proroghe (contratti di locazione e affitti):
114T
- Imposta registro per risoluzioni (contratti di locazione e affitti):
113T
